Laudo de Inspeção Predial em BH

O Laudo de Inspeção Predial em BH é uma de muitas tarefas importantes. Isso deve ser feito com frequência, pois pode evitar acidentes irritantes e prevenir problemas mais sérios nos apartamentos.

Nesse teste, todos os aspectos devem ser analisados ​​e o administrador deve estar totalmente preparado para a consulta. Pode ser realizado pela autoridade competente após este teste.

É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.

Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer uma inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana. Mas essa não é a inspeção de que tratam as normas técnicas.

Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747

A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.

Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.

As etapas da inspeção predial são basicamente:

  1. Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação
  2. Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final)
  3. Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros
  4. Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias
  5. Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?)
  6. Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias
  7. Organização das ações prioritárias conforme sua urgência
  8. Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “y”pode ser acessado com segurança?)
  9. Emissão do laudo com todas as informações.

Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:

  • Elementos estruturais aparentes;
  • Sistemas de vedação (externos e internos);
  • Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
  • Sistemas de esquadrias;
  • Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
  • Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
  • Sistemas de instalação elétrica;
  • Geradores;
  • Elevadores;
  • Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
  • Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
  • Sistemas de ar condicionado;
  • Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
  • Sistema de combate a incêndio;
  • Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
  • Acessibilidade.

 

Documentos analisados na inspeção predial

Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.

Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre o Laudo de Inspeção Predial em BH recomendar a análise de alguns documentos como:

  • Manual da edificação;
  • Manuais dos equipamentos instalados;
  • Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
  • Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
  • AVCB e demais projetos legais;
  • Regimento interno;
  • Licenciamento ambiental;
  • Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
  • Contratos de manutenção de equipamentos;
  • Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
  • Relatórios e atestados do SPDA;

Entre outros.

Laudo de Inspeção Predial em BH

Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial em BH, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.

Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.

Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.

O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.

Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.

Norma aponta o que é prioritário quando o assunto é correção de anomalias

A nova norma ABNT NBR 16747:2020 aponta patamares de urgência nos quais as correções das anomalias encontradas na inspeção predial devem ser classificadas.

A prioridade mais alta deve ser dada às correções de perdas de desempenho que comprometam a saúde e/ou a segurança dos usuários e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, e também quando a perda de desempenho pode gerar riscos ao meio-ambiente. A norma ainda destaca que são correções de prioridade máxima aquelas em que há comprometimento da durabilidade ou vida útil da edificação, entre outros aspectos.

Sendo assim, falhas de impermeabilização, sejam em estruturas como lajes, terraços, caixas d’água, entre outros, em que comprometem a vida útil da edificação e também a saúde e segurança dos usuários, ou ainda em bacias de contenção, ETEs e ETAs de edificações industriais em que há risco ao meio-ambiente, são sempre prioridade 1.

Na prioridade intermediária ficam as correções de falhas ou anomalias que, ainda que impactem sobre a funcionalidade da edificação, não comprometem a saúde e segurança dos usuários.

Já no terceiro patamar, menos prioritário, ficam as correções de pequenos prejuízos à estética que não comprometam muito o valor da edificação. Estas podem ser realizadas sem urgência.

Lei de Inspeção Predial não é federal

A legislação de Inspeção Predial não é federal, o que dá liberdade para que os estados e municípios definam as práticas que devem ser obedecidas em sua região.

No geral, a legislação pede a realização de vistoria e laudo de Inspeção Predial em BH (IP). Em alguns casos, é necessária a apresentação do laudo de IP na prefeitura ou órgão designado por ela.

Essas leis tentam evitar acidentes prediais. Isso porque, só para se ter uma ideia, em média 66% desses acidentes ocorrem por falhas de manutenção e uso.

Confira as legislações em vigor ou os projetos de lei em tramitação de Norte a Sul do País:

Região Sul

Em Porto Alegre, desde 2012, segundo o Decreto 17.720, para obter o certificado de Inspeção Predial, é preciso apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV). O LTIP deve ser feito por um profissional que tenha registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS).

Já na capital catarinense, Florianópolis, o Projeto de Lei nº 13101/2008 que regulamentava a questão foi arquivado em 2015. Já em Balneário Camboriú, também em Santa Catarina, desde 2008 está em vigor a Lei 2805, que orienta que as vistorias periódicas feitas no condomínio sejam registradas em um parecer técnico que deve ser anexado ao Formulário de Inspeção Técnica e à Ficha Técnica da Edificação.

Sudeste

Em São Paulo e região, existem algumas legislações vigentes no que diz respeito a inspeção predial. Confira as cidades que já possuem legislação vigente:

  • Bauru: Lei 4444;
  • Jundiaí: Lei Complementares nº 261 e 278;
  • Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669;
  • Santos: Lei Complementar 441;
  • São Vicente: Lei 2854-A.

No Rio de Janeiro está em vigor a Lei Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013, que determina a realização periódica por auto vistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e criar o laudo técnico de vistoria predial. A lei reforça, ainda, a responsabilidade do síndico na questão. O modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVT) deve ser estabelecido por cada prefeitura municipal do estado.

Norte

Belém, a capital do Pará, por meio da lei municipal nº 7737, regulamentada em 1994, prevê que a prefeitura faça vistoria anuais nos edifícios que tenham mais de 2 andares, independentemente de serem residenciais ou comerciais.

Nordeste

Em Fortaleza, assim como em Porto Alegre, a prefeitura emite um certificado de inspeção predial. Para ser obtido, deve seguir o que é orientado na lei nº 9913, vigente desde 2012. Exigida há mais de 15 anos em Salvador, a Lei 5907 é que orientação sobre a inspeção predial na capital baiana.

Centro-oeste

Em Goiás, existe um Projeto de Lei para que seja necessário o Certificado de Inspeção Predial. Além disso, caso o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial aponte alguma irregularidade e o projeto seja aprovado – e a lei entre em vigor -, o documento deverá ser protocolado junto ao órgão competente somado a um cronograma de correções.

Já em Cuiabá, capital do Mato Grosso, a Lei 5.587 regulamenta a realização da inspeção periódica e, como instrumento parte desta fiscalização, foi criado o Laudo de Inspeção Predial (LIP).

Em outras cidades, busque sempre consultar a legislação vigente, seja municipal ou estadual. Como existem vários projetos de lei em andamento, é bom ficar sempre atento. Com ou sem legislação, vale manter o hábito de fazer as inspeções, afinal, isso só trará benefícios para o condomínio.

 

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Laudo de Recebimento e Entrega de obras em BH

Ao receber as chaves de um novo prédio ou de um novo imóvel, é importante conferir no momento o Laudo de Recebimento e Entrega de obras em BH para registrar o estado do imóvel.

Qual a importância desses documentos?

A conclusão da obra é muito importante para as construtoras, não apenas no cumprimento de suas atribuições, principalmente quando o mercado está mais confiante em suas obras. Conseguir um emprego também é importante para as pessoas.

Quando se trata de uma casa própria, sonhos e grandes expectativas tornam-se realidade, este momento torna-se ainda mais especial.

De forma a garantir a segurança e evitar quaisquer problemas ou futuras reclamações dos clientes sobre o projeto envolvido, é necessário apresentar relatórios de trabalho e documentos relevantes para a certificação da obra no momento da entrega das chaves.

As consultorias técnicas auxiliam síndicos, incorporadores e os futuros condôminos a receberem e avaliarem as condições da obra antes da entrega.

 

Mas qual é a diferença dos dois documentos?

Nomes semelhantes e pontos parecidos. Tanto o laudo de entrega de obra quanto o laudo de recebimento de obra visam a segurança das pessoas que estarão diariamente no empreendimento. Tanto para os moradores, quanto visitantes.

Laudo de entrega de obra

Pode ser contratado pela construtora para registrar como, de fato, a obra está sendo entregue. O objetivo é detalhar todos os processos construtivos já finalizados, com o intuito de atestar que a obra está dentro dos padrões de qualidade e normas reguladoras vigentes. Ademais, visa evitar a responsabilidade por modificações futuras realizadas em seus sistemas construtivos originais.

Laudo de recebimento de obra

Pode ser contratado por incorporadoras ou condomínios para que o engenheiro civil perito promova uma análise de todo o sistema construtivo, a fim de apontar possíveis incorreções passíveis de correção pela construtora da edificação.

Este tipo de laudo tem sido cada vez mais contratado por síndicos de grandes condomínios, pois fornece uma maior segurança aos condôminos que pretendem receber seu empreendimento dentro dos padrões técnicos desejados.

Quais áreas são vistoriadas para a emissão do laudo de entrega de obra e do laudo de recebimento de obra?

Para emitir ambos os documentos, são necessárias vistorias que avaliam o estado de diversos pontos no empreendimento. Entre os itens avaliados estão:

  • Pavimento térreo;
  • Subsolos;
  • Garagem;
  • Cobertura;
  • Fachada;
  • Caixas d’água;
  • Elevadores;
  • Áreas comuns como halls, salão, quadras, churrasqueira, academia, piscina, etc.

Durante tais vistorias, algumas irregularidades construtivas podem ser identificadas. Caso isso ocorra, o engenheiro irá detalhar de forma precisa o problema e o local onde se encontra para que a construtora possa resolvê-los antes da entrega

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Escritório de Engenharia em BH

Escritório de Engenharia em BH

Escritório de engenharia em BH. Infelizmente, sabemos que a construção civil ainda possui muitos profissionais Informais, contratados diretamente para realização de supostas tarefas de menor responsabilidade. A norma não dá margem para a contratação de empresas sem a devida competência e responsável técnico para orientar as tarefas.

Ela define que a empresa capacitada trata-se de uma “organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado […]”.

São suas incumbências:

  • Executar os serviços com técnica adequada, peças originais e equipamentos em conformidade com as normas técnicas e legislação, mantendo, no mínimo, o desempenho original do sistema;
  • Realizar os serviços conforme as normas vigentes de segurança e saúde dos prestadores de serviços;
  • Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços, como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.

Já a empresa especializada é a “organização ou profissional liberal que exerça função na qual são exigidos qualificação e competência específicas […]”. Igualmente, possuem um responsável técnico.

Dentre as incumbências da empresa:

  • Executar os serviços com técnica adequada, peças originais e equipamentos em conformidade com as normas técnicas e legislação, mantendo, no mínimo, o desempenho original do sistema;
  • Analisar a necessidade de técnicas específicas para o êxito do trabalho;
  • Verificar os projetos, orientações do Manual do Proprietário, Manual das Áreas Comuns e orientações do Manual do Fabricante do Equipamento;
  • Realizar os serviços conforme as normas vigentes de segurança e saúde dos prestadores de serviços;
  • Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços, como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, ART/RRT, etc.

A empresa especializada possui competência técnica para execução de tarefas mais complexas do que a capacitada. A norma restringe às empresas especializadas a execução dos itens que podem interferir em outros sistemas e estabelece que elas devem apresentar ART/RRT sobre os trabalhos executados.

O proprietário pode apresentar os nomes e funções dos operários quando obtiver a autorização definitiva para início da obra, caso ainda não tenha definido a empresa. Esta necessidade preza também pela segurança do condomínio.

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Contratação das Empresas

Como em todas as áreas, a construção civil possui bons e maus profissionais, tanto na execução (pedreiros, serventes, mestre de obra, etc.) quanto no técnico (engenheiros, arquitetos, técnicos, etc.). Não são poucos os casos de empresas que abandonaram obras durante a vigência do contrato, deixaram para trás serviços mal executados ou simplesmente não retornaram para concluir após receber parte do pagamento.

Consulte os clientes anteriores, reclamações da empresa na internet, Procon e ações judiciais movidas contra a firma.

Para o proprietário evitar aborrecimentos durante a reforma é recomendável buscar o melhor custo-benefício, em detrimento das propostas mais baratas, por mais tentadoras que sejam. Dependendo do porte da reforma, priorize empresas que possuam capital para concluir cada etapa sem depender de adiantamentos,

A crescente exigência dos condomínios em relação aos laudos e acompanhamento das obras, bem como a existência de um plano para a reforma, por si já exige maior participação dos profissionais habilitados e empresas idôneas, reduzindo gradativamente o amadorismo e improviso tão comum das reformas no Brasil.

 

Todavia, mesmo empresas tradicionais podem ter problemas. Testemunhamos obras que foram abandonadas por empresas estabelecidas no mercado por motivos particulares (divórcio, por exemplo) e empresariais (como a dissolução da sociedade).

Contratar uma empresa tradicional indica que os riscos serão menores, porém, de forma alguma os elimina.

Uma empresa com saúde financeira frágil, que solicita constantemente adiantamentos gerando uma diferença entre executado X pago (recebe antes de executar o serviço), provavelmente terá dificuldades para concluir o serviço no preço acordado. O ideal é que os pagamentos acompanhem a conclusão dos serviços dentro do que foi contratado, de acordo com a boa técnica e normas aplicáveis. Sempre que realizar o pagamento, solicite o recibo.

A ausência de contrato escrito ainda é comum nas pequenas reformas. Formalizar os itens negociados na contratação impede esquecimentos ou frases como “isso não estava combinado” durante a obra.

O contrato deve conter a descrição minuciosa dos serviços, valores (preferencialmente separados por etapas), prazos para execução e forma de pagamento.

Se os materiais estiverem inclusos no serviço, deverão ser descritos. Evite termos genéricos, como “Porcelanato padrão Luxo” ou “Torneiras Cromadas”, expressões que podem abrir brecha para instalação de materiais inferiores ao previsto ou idealizado pelo proprietário – utilize a marca e o modelo, preferencialmente com o valor unitário.

Indicar e precificar as etapas de trabalho pode facilitar o entendimento em um eventual distrato, devido falhas, irregularidades, atrasos, desavenças ou qualquer outro motivo.

 

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Laudo de Reforma em BH

Laudo de Reforma em BH

Laudo de Reforma em BH. As edificações são parte importante da sociedade humana desde que a civilização organizou-se. São intervenções na natureza para a utilização e transformação dos materiais disponíveis para atender às necessidades das pessoas de construir ambientes para residir e trabalhar protegidos e em segurança.

Acompanhando o crescimento na demanda por imóveis, decorrente do aumento da população e facilidade no acesso ao crédito, as reformas em apartamentos e escritórios novos ou antigos integram o mercado da construção civil. Infelizmente, ainda hoje, acidentes em edificações ocorrem por falta de conhecimento das interferências das obras nos sistemas, sinistros os quais poderiam ser evitados com o cumprimento das exigências legais e normas técnicas.

Com a publicação da ABNT NBR 16.280/2014, válida desde 18/04/2014, bem como atualizada em 2015, exigem-se atualmente procedimentos técnicos que objetivam a redução dos riscos inerentes às obras. Como define a norma, a reforma é a alteração na edificação para melhoria das condições de habitabilidade, uso e valorização – para deleite do proprietário. Ela não se refere à manutenção usual e necessária do imóvel.

Pela legislação pouco muda, uma vez que o condomínio e o síndico deveriam ser avisados sobre as reformas. No entanto, até a publicação da norma, havia pouco respaldo técnico para o controle dos serviços em andamento no prédio e o impedimento da entrada de operários e materiais sem a apresentação prévia e clara do escopo da reforma.

“As normas técnicas não são leis, mas, por força das leis, torna-se obrigatório seu cumprimento. Elas criam diretrizes para os procedimentos técnicos adequados”

As normas são conjuntos de diretrizes técnicas elaboradas por profissionais a partir de estudos, comissões, testes, ensaios, experiências, falhas e acertos. O Código Civil, por exemplo, não explica tecnicamente como uma estrutura de concreto armado deve ser executada, no entanto, devemos observar e cumprir com as normas técnicas aplicáveis, pois nelas você encontrará os requisitos para projeto e execução das estruturas.

Cabe lembrar que, na ocorrência de acidentes ou prejuízos a terceiros, o cumprimento das normas técnicas será apreciado pela perícia técnica e a Justiça tem demonstrado que elas são diretrizes importantes a serem consultadas.

Diferentemente de reformar o interior de uma casa, as modificações em apartamentos ou em conjuntos comerciais podem causar interferências negativas nos vizinhos e nas características originais do edifício.

Apenas a contratação de “bons pedreiros”, que se dizem ou podem ser experientes, não fornece a garantia de que a obra não causará prejuízo aos demais sistemas da edificação. As reformas podem envolver riscos desconhecidos e interferências negativas em diversos sistemas que constituem um prédio.

Mesmo intervenções simples, como a instalação de uma tomada em uma parede oposta, podem comprometer a estrutura de toda uma torre, a exemplo da Figura I tomada em um edifício em alvenaria autoportante.

 

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Casos como este são comuns, pois muitos proprietários desconhecem ou ignoram as características dessas construções, nas quais um longo rasgo horizontal m uma parede pode reduzir até 50% da resistência estrutural, ou seja, os coeficientes de segurança aplicados ao cálculo podem ir por água abaixo!

O profissional prudente seria categórico: o eletroduto deveria ser externo à parede estrutural para não reduzir a seção resistente. Do ponto de vista estético pode não ser a melhor alternativa, mas é a adequada para a manutenção das condições projetadas para a estrutura. Existem alternativas para esconder a tubulação, como embuti-Ias em sancas ou rebaixos em gesso – basta apresentá-Ias ao proprietário.

Apesar do direito de propriedade sobre a área privativa, o apartamento é parte constituinte da habitação coletiva. A integridade de um apartamento representa também a do prédio como um todo.

Ao consultarmos as convenções de condomínio, vamos compreender que nem tudo que compõe as unidades autônomas é de fato, proprietário seu. A exemplo do trecho da convenção seguinte, em que é citado que “são partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas”: as fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas, telhados, encanamentos, instalações até o ponto de intersecção às unidades e, “enfim, tudo o mais que for de uso comum pela própria natureza do serviço ou destinação”.

Exemplo de convenção de condomínio em que cita as “partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas:

“de Registro de Imóveis da 1” Circunscrição desta Comarca.- Que, por esta escritura e na melhor forma de direito, resolvem instituir o regime de condomínio no referido prédio, motivo pelo qual estabelecem, de comum acordo, a presente Convenção de Condomínio a que ficará ele sujeito e doravante submetido. DO OBJETO – Artigo 1º – O “EDIFÍCIO DONA CANDIDA”, construído no terreno acima descrito, fica submetido ao regime de condomínio, instituído pela Lei nº -4.591 de 16 de dezembro de 1.964.- Art. 2º – São partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas do “EDIFÍCIO CANDIDA“: – a) o solo em que se acha o mesmo construído; b) as fundações, paredes laterais, paredes mestras, coluna de sustentação, lajes, vigas, telhados; c) os encanamentos de água, luz, força, esgotos, bem como as respectivas instalações até o ponto de interseção com as ligações de propriedade dos condôminos; d) as calhas condutoras de águas pluviais; e) o vestíbulo de entrada, os corredores, escadas, áreas e páteos internos; f) o teto; g) enfim, tudo o mais que for de uso comum pela própria natureza do serviço ou destinação.- Artirgo 3º – São partes de propriedade exclusiva de cada condomínio, de utilização exclusivamente residencial, a respectiva unidade autônoma indicada pela numeração própria, com as correspondentes frações ideais no terreno e nas partes comuns, a sabe:- APARTAMENTO nº1, localizado no pavimento térreo, do lado direito de quem da rua olha o prédio, com 137,13m² de área construída total, 102,76m² de área útil e fração ideal do solo de 16,335%; APARTAMENTO nº2, localizado no…”

O condomínio possui regulamentos internos e tem no síndico a imagem do “prefeito” dessa “minicidade”. Consoante o Código Civil, ele possui funções e deveres legais, dentre os quais zelar pela segurança dos condôminos.

Em reformas, a emissão de laudo prévio e registro das intervenções realizadas possibilitam o controle e histórico das alterações, algo que durante a vida útil do edifício reduzirá o risco de desastres decorrentes das reformas sucessivas sem parâmetros e acompanhamento técnico.

Assim sendo, como em uma cidade, é necessário regular as obras para evitar danos, abusos e risco de acidentes. Ao exigir o cumprimento da norma para reformas, os condôminos terão a tranquilidade de que as alterações em imóveis vizinhos serão acompanhadas por um profissional habilitado e mitigando os riscos à sua família ou ao seu patrimônio.

 

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Engenharia Diagnóstica em BH

ENGENHARIA DIAGNÓSTICA EM BH

Nesta publicação, teceremos uma breve explanação sobre os fundamentos da Engenharia Diagnóstica em Edificações.

Disciplina técnica em desenvolvimento desde 2005, a “Engenharia Diagnostica em Edificações” vem ganhando destaque no cenário técnico nacional, como ferramenta essencial para o norteamento dos serviços prestados e contratados pelo setor da Engenharia Civil. Ao atingir todos os seus segmentos e profissionais envolvidos, desde os engenheiros residentes de obra, peritos e Consultores técnicos, até os incorporadores, mais recentemente atraídos pelos benefícios adquiridos em seus empreendimentos, através da minimizaçáo das anomalias construtivas e dos custos de assistência técnica e, por conseguinte, tornar mínimo os naturais desgastes da imagem empresarial, em razão destes infortúnios inerentes à atividade da construção civil.

As evidentes similaridades da Engenharia com a Medicina são úteis às duas ciências. Aproveita-se a Engenharia Civil dos milenares conhecimentos da Medicina em curar e prevenir doenças, visando a boa saúde humana, para também diagnosticar, prevenir e corrigir anomalias construtivas e falhas de manutenção de seus produtos, visando a Qualidade Total.

Cabe registrar que as similaridades dos objetos de estudos das duas ciências, o homem e a edificação, incluem até mesmo seus componentes, pois os esqueletos comparam-se às estruturas, as musculaturas às alvenarias, a pele aos revestimentos, o sistema circulatório às instalações elétricas e hidráulicas, o aparelho respiratório com o sistema do ar-condicionado, além de outras convergências, e reforçando ainda mais a identidade da Engenharia Civil à Medicina, em vários aspectos.

Destaca-se a correlação da Engenharia Civil com a Medicina, principalmente, nos conhecimentos relativos à reparação e prevenção de anomalias construtivas das edificações, havendo, inclusive, a disciplina Patologia das Construções, baseada nos conhecimentos médicos para estudar as anomalias construtivas, constando, inclusive, tal disciplina nos cursos regulares de graduação de Engenharia Civil, porém, a contribuição da Medicina na Engenharia Civil não se limita às questões patológicas, pois há outras similaridades das ciências a favorecer a prevenção, motivo da ampliação dessa correlação com a criação de disciplina mais abrangente, cuja denominação, conceito e ferramentas são:

 Ferramentas Diagnósticas Vistoria em Edificação é a constatação técnica de determinado fato, condição ou direito relativo a uma edificação, mediante verificação “in loco”

 

Inspeção em Edificação é a análise técnica de fato, considção ou direito relativo a uma edificação, com base em informações genéricas e na experiência do Engenheiro Diagnóstico.

 

Auditoria em Edificação é o atestamento técnico, ou não, de conformidade de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

 

Perícia em Edificação é a determinação da origem, causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação

 

Consultoria em Edificação é a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

 

 

 

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Um dos importantes benefícios introduzidos pela Engenharia Diagnóstica foi a concepção de uma hierarquia lógica, e muito bem fundamentada, dos serviços prestados pelos profissionais especializados, partindo do nível mais simples, qualificado como Vistoria em Edificação, até o nível mais complexo da prestação de serviço, caracterizado pela Consultoria em Edificação. A hierarquização dos serviços os permite que sejam ofertados de forma mais precisa e clara ao mercado, evitando que um trabalho seja classificado como “imprestável” por não satisfazer às necessidades do interessado, assim como proporciona relações justas entre os honorários e os serviços desenvolvidos.

Ainda em relação à comprovada similaridade dos conceitos da Medicina, com aqueles já consagrados pela Engenharia Diagnóstica em Edificações, novas terminologias e novos conceitos devem ser apresentados, de acordo com o seguinte:

Anamnese Técnica da Edificação – dados coletados sobre o início e evolução da anomalia construtiva ou falha de manutenção, desde a concepção do projeto até a data da vistoria ou inspeção.

 

Diagnóstico Técnico da Edificação – determinação das anomalias construtivas e falhas de manutenção, mediante auditorias, ensaios laboratoriais e perícias

 

Prosnóstico Técnico da Edificação – Indicação das ocorrências vindouras (evolução) nas anomalias construtirvas e falhas de manutenção em consonâncias à correspondente prescrição da consultoria.

 

Prescrição Técnica da Edificação – indicação dos reparos das anomalias construtivas e falhas de manutenção por meio da consultoria.

 

Sintomatologia Técnica da Edificação – constatações e análises dos sintomas e condições físicas das anomalias construtivas e falhas de manutenção

 

Terapêutica da Edificação – estudos das reparações das anomalias construtivas e falhas de manutenção

 

Patologia da Edificação – estudo que se ocupa da natureza e das modificações das condições físicas e/ou funcionais produzidas pelas anomalias construtivas e falhas de manutenção, através de auditorias, perícias e ensaios técnicos.

 

 

 

 

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Deve-se esclarecer que a denominação “edificação” inclui também suas fases de planejamento, projeto e execução, e as ações preventivas, visando a evitar defeitos nessas fases, tal qual aquela da gestação humana, favorecem a qualidade total, motivo da importância da Engenharia Diagnóstica desde a concepção da edificação, procurando prevenir a ocorrência de anomalias construtivas e, também, minimizar as falhas de manutenção da posterior fase de uso da edificação, benefícios hoje valorizados pelo setor produtivo e de Investimento na Construção Civil, conforme já exposto anteriormente.

Isto posto, é importante se apresentar os quadros e fluxogramas que permitem visualizar e com[1]provar a adequação da correlação Engenharia-Medicina que gerou a Engenharia Diagnóstica em Edificações, consoante segue;

 

 

 

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Construtora em BH

Construtora em BH

O concreto estrutural pode ser misturado dos seguintes modos:

  • Manualmente. Boa parte da população brasileira vive em casas em que o concreto estrutural foi misturado manualmente.
  • Em betoneira fixa (estacionária) da obra
  • Nas centrais. Ou seja, pode ser comprado de centrais de concreto e transportado por caminhão-betoneira, solução muito usada para obras de edificação de porte médio e grande a partir dos anos 70.

Analisemos cada caso a seguir:

Concreto misturado manualmente – este só é aceitável para pequenas obras pois a produção é limitada. A qualidade desse concreto preocupa, pois é difícil (mas não impossível) fazer seu controle. A realidade mostra, entretanto, por incrível que pareça, que boa parte da população brasileira mora em simples edificações com estrutura de concreto armado, misturado manualmente.

Concreto misturado em betoneira fixa (denominada estacionária) – algumas construtoras, oir razões econômicas ou por falta de concreteiras nas imediações preferem produzir o concreto na própria obra. Se a dosagem do concreto for criteriosa, e com as devidas precauções, pode-se produzir um concreto correto. Lembremos que até os anos 70, quase todos os prédios existentes no país foram construídos com concreto produzido na obra.

Concreto dosado em central – é a solução moderna e tende a dominar todo o mercado. A ABNT tem uma norma específica para essa solução tecnológica, que é a norma NBR 7212.

A especificação técnica da compra desse concreto, produzido na obra, determina:

  • o fck que o concreto deve atender;
  • sua plasticidade pela medida do slump do concreto;
  • o limite da relação água/cimento.

Se o concreto é dosado em central, isso não significa que teremos de obrigatoriamente usar caminhões de concreto de terceiros. Em grandes obras, podemos ter concreto dosado em central dentro da obra. A central de concreto pode ser operada pela construtora terceirizada.

A maioria das centrais de concreto, que construíram nossas barragens hidrelétricas, foram de centrais de concreto das construtoras.

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Contratação de Obras ou Projetos em BH

Contratação de Obras ou Projetos em BH. Existem diferentes formas de contratar serviços de engenharia. As diferentes formas de contrato possuem vantagens e desvantagens, e elas serão escolhidas de acordo com o cenário encontrado, por exemplo: se há projeto executivo; se há memorial descritivo com especificação adequada de materiais; as possíveis condições de pagamento, se cliente irá se responsabilizar pelo fornecimento dos materiais, dentre outras.

 

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Contrato por empreitada global:

O contratado (empreiteiro, construtor) se responsabiliza por executar uma obra fornecendo mão de obra e materiais. Seu preço é global (podendo ou não haver reajustes de preços). Se o trabalho puder na prática ser realizado com economia de mão de obra ou material, essa vantagem fica com o empreiteiro. Se a obra resultar mais difícil, ou mais cara, isto também é de reponsabilidade do empreiteiro, que não repassa os acréscimos de preço ao dono da obra.

Contrato por empreitada de mão de obra:

O contratado (empreiteiro construtor) responsabiliza-se globalmente pelo fornecimento de toda mão de obra. O dono da obra fornece, sob sua responsabilidade, o material. Se a obra exigir mais mão de obra do que o previsto pelo empreiteiro, este fornecerá, sem ônus, esse adicional. Se o trabalho puder ser feito com menos mão de obra, a vantagem fica com o empreiteiro.

Contrato por administração:

O contrato apenas administra o custo da obra (materiais + mão de obra) sem no entretanto se responsabilizar pelos valores resultantes. A obra dará o que der. Conforme foi gastando, o dono da obra vai pagando o custo dos materiais e a folha de salários. A remuneração do contrato (engenheiro, arquiteto, construtor) ou é por hora dispendida ou é por porcentagem sobre o valor da obra.

Na engenharia de projeto há uma forma toda específica de serviço que é chamada de “cost plus fee” que não deixa de ser um tipo de contrato de administração. Nesse contrato o cliente paga as horas gastas pelo pessoal técnico (engenheiro, projetista, desenhista, etc.).

Para saber o preço de venda da hora de cada profissional, é usado a fórmula:

Preço de venda de 1 homem x hora = (Salário x 12 x k1 x k2) / 2.000

Onde:

Salário = é o salário mensal de carteira de cada profissional

12 = número de meses do ano

K1 = coeficiente de leis sociais (~1,5)

K2 = despesas de administração e lucro (~1,9)

2.000 = número de horas trabalháveis por ano (variável de firma para firma)

Contrato por preços unitários:

Usa-se esse tipo de contrato quando conhecem os tipos de trabalho a executar, mas não se tem certeza da quantidade de cada trabalho. Assim o contrato fixa a remuneração (preço unitário) de cada trabalho. Para se obter o que pagar, multiplica-se o preço unitário pela medição do trabalho efetivamente feito.

 

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As Perícias de Engenharia em BH

As Perícias de em Engenharia

Dentre os inúmeros problemas patológicos que afetam os edifícios, sejam eles residenciais, comerciais ou institucionais, particularmente importante é o problema das trincas, devido a três aspectos fundamentais: o aviso de um eventual estado perigoso para a estrutura, o comprometimento do desempenho da obra em serviço (estanqueidade à água, durabilidade, isolação acústica, etc.), e o constrangimento psicológico que a fissuração do edifício exerce sobre seus usuários.

A evolução da tecnologia dos materiais de construção e das técnicas de projeto e execução de edifícios evoluíram no sentido de torna-los cada vez mais leves, com componentes estruturais mais esbeltos, menos contraventados.

As conjunturas sócio-econômicas de países em desenvolvimento, como o Brasil, fizeram com que as obras fossem sendo conduzidas com velocidades cada vez maiores, com poucos rigores nos controles dos materiais e dos serviços, tais conjunturas criaram ainda condições para que os trabalhadores mais qualificados fossem paulatinamente se incorporando a setores industriais mais nobres, com melhor remuneração da mão-de-obra, em detrimento da indústria da construção civil.

Tais fatos, aliados a quadros mais complexos de formação deficiente de engenheiros e arquitetos, de políticas habitacionais e sistemas de financiamento inconsistentes e da inusitada fuga de recursos para atividades meramente especulativas, vêm provocando a queda gradativa da qualidade das nossas construções, até o ponto de encontrarem-se edifícios que, nem tendo sido ocupados, já estão virtualmente condenados. Para a solução de tais problemas, a experiência revela que as obras de restauração ou reforço são em geral muito dispendiosas; e o que é mais grave… nem sempre solucionam o problema de forma definitiva. Os encargos decorrentes dessas reformas desnecessárias representam também um grande ônus para a economia dos países pobres, onde, via de regra, há enorme carência de habitações, de materiais de construção, de mão-de-obra especializada e de recursos de uma forma geral.

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Para o eng. Pfeffermann, consultor do Centre Scientifique et Technique de la Construction e autor de diversos trabalhos sobre o assunto (1, 2, 3, 4), “as trincas podem não constituir um defeito na medida em que são a expressão, às vezes pode ser doloroso dizer-se, de uma nova era da construção; mas serão, se cruzarmos os braços sem nos esforçarmos para encontrar uma solução”. No caso brasileiro, parece recomendável a busca dessa solução, pela classe dos engenheiros e arquitetos, pelos poderes constituídos e pela sociedade como um todo, no sentido do aproveitamento otimizado dos nossos poucos recursos e da não transferência aos usuários dos edifícios de problemas crônicos que percutirão e elevados custos de manutenção; caso contrario, continuará a sociedade brasileira malbaratando esses poucos recursos, construindo obras cada vez com pior padrão de qualidade e, em contrapartida, contribuindo para a formação dos maiores especialistas do mundo em patologia.

Entre os técnicos e empresários que atuam na construção civil, as fissuras são em geral motivo de grandes polêmicas teóricas e de infindáveis demandas judiciais, onde em ciclo fechado os diversos intervenientes atribuem-se uns aos outros a responsabilidade pelo problema, enquanto o ônus financeiro dele decorrente acaba sendo assumido quase sempre pelo consumidor final. “Aos olhos do leigo em construção a fissura constitui um defeito cujo responsável é o arquiteto, o engenheiro, o empreiteiro ou o fabricante do material. Entretanto… desde as origens da construção, as fissuras sempre existiriam , pois elas são consequências de fenômenos naturais.” Essa afirmação do arquiteto francês Charles Rambert, citado por Pfeffermann, parece querer explicar, de maneira relativamente singela, a origem do defeito; ao considerar-se entretanto que os ditos fenômenos naturais são dados irrefutáveis da equação, a antítese parece ser mais verdadeira.

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As trincas podem começar a surgir, de forma congênita, logo no projeto arquitetônico da construção; os profissionais ligados ao assunto devem se conscientizar de que muito pode ser feito para minimizar-se o problema, pelo simples fato de reconhecer-se que as movimentações dos materiais e componentes das edificações civis são inaceitáveis. Deve-se, sem dúvida, dar importância à estética, à segurança, à higiene, à funcionalidade e ao custo inicial da obra; não se deve esquecer, contudo, que para projetar é também levar em conta alguns outros aspectos tais como custos de manutenção e durabilidade da obra, diretamente relacionados com o maior ou menor conhecimento que o projetista tem das propriedades tecnológicas dos materiais de construção a serem empregados.

Do ponto de vista físico um edifício nada mais é do que a interligação entre diversos materiais e componentes; é muito comum especificarem-se nos projetos componentes “bons e resistentes”, não se dando maior cuidado aos elementos de ligação e esquecendo-se, frequentemente, de que um sistema de juntas às vezes é indispensável para que os componentes apresentem o desempenho presumido. Segundo Baker, é uma falácia muito comum referir-se a materiais de construção como bons ou ruins, duráveis ou não duráveis e resistentes ou não resistentes, como se essas fossem propriedades inerentes dos materiais. Na realidade, esses termos são muito relativos: a durabilidade do material está diretamente relacionada às condições de aplicação e de exposição. Por outro lado, não existe nenhum material infinitamente resistente; todos eles irão trincar-se ou romper-se sob ação de um determinado nível de carregamento, nível este que não deverá ser atingido no caso de não se desejar na edificação componentes trincados ou rompidos.

Incompatibilidades entre projetos de arquitetura, estrutura e fundações normalmente conduzem a tensões que sobrepujam a resistência dos materiais em seções particularmente desfavoráveis, originando problemas de fissuras. No Brasil é ainda muito comum a falta de diálogo entre os autores dos projetos mencionados e os fabricantes dos materiais e componentes da construção. Assim, projetam-se fundações sem levar-se em conta se a estrutura é rígida ou flexível, calculam-se estruturas sem considerarem-se os sistemas de vinculação e as propriedades elásticas dos componentes de vedação, projetam-se vedações e sistemas de piso sem a consideração da ocorrência de recalques diferenciados e das acomodações da estrutura.

 

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Partindo-se muita vezes de projetos incompatíveis ou mal detalhados, considerando-se ainda a interferência de todos os projetos das instalações, as falhas de planejamento, a carência de especificações técnicas os projetos das instalações, as falhas de planejamento, a carência de especificações técnicas, a ausência de mão-de-obra bem treinada, a deficiência de fiscalização e, muitas vezes, as imposições políticas de prazos e preços é certo com um pouco de exagero, as ocorrências de fissuras, destacamentos, infiltrações de água e outros males aparecem ser fenômenos perfeitamente naturais, talvez mais naturais do que aqueles a que se referiu Rambert.

No Brasil, com exceção de alguns levantamentos preliminares efetuados pelo IPT-Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo em conjuntos habitacionais construídos no interior, não se tem notícia da compilação de dados sobre as origens dos problemas patológicos nos edifícios e sobre suas formas mais típicas de manifestação. Na Bélgica, segundo pesquisa desenvolvida pelo dentre Scientifique et Technique de la Construction, com base na análise de 1.800 problemas patológicos chegou-se à conclusão de que a maioria deles originava-se de falhas de projeto (46%), seguindo-se falhas de execução (22%) e qualidade inadequada dos materiais de construção empregados (15%). No tocante às fissuras, que em ordem de importância perdiam apenas para os problemas de umidade, conclui-se que as causas mais importantes eram a deformabilidade das estruturas e as movimentações térmicas, seguindo-se os recalques diferenciados de fundações e as movimentações higroscópicas.

A falta, entre nós, do registro e divulgação de dados sobre problemas patológicos retarda o desenvolvimento das técnicas de projetar e de construir, cerceando principalmente aos profissionais mais jovens a possibilidade de evitarem erros que já foram repetidos inúmeras vezes no passado.

 

 

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Perícia de Engenharia em BH

Perícia de Engenharia em BH. O diagnóstico adequado e completo é aquele que esclarece todos os aspectos do problema, a saber:

Perícia de Engenharia em BH – Sintomas

Os problemas patológicos, salvo raras exceções, apresentam manifestação externa característica, a partir da qual se pode deduzir qual a natureza, a origem e os mecanismos dos fenômenos envolvidos, assim como pode-se estimar suas prováveis consequências. Esses sintomas, também denominadas de lesões, danos, defeitos ou manifestações patológicas, podem ser descritos e classificados, orientando um primeiro diagnóstico, a partir de minuciosas e experientes observações visuais. Os sintomas mais comuns, de maior incidência nas estruturas de concreto, são as fissuras, as eflorescências, as flechas excessivas, as manchas no concreto aparente, a corrosão de armaduras e os ninhos de concretagem (segregação dos materiais constituintes do concreto). Conforme apresentado na figura abaixo, certas manifestações têm elevada incidência (como as manchas superficiais) embora, do ponto de vista das consequências quanto a comprometimento estrutural e quanto ao custo da correção do problema, uma fissura de flexão ou a corrosão das armaduras sejam mais significativas e graves.

 

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Mecanismos

Todo problema patológico, chamado em linguagem jurídica de vício oculto ou vício de construção, ocorre a partir de um processo, de um mecanismo. Por exemplo: a corrosão de armaduras no concreto armado é um fenômeno de natureza eletroquímica, que pode ser acelerado pela presença de agentes agressivos externos, do ambiente, ou internos, incorporados ao concreto. Para que a corrosão se manifeste é necessário que haja oxigênio (ar), umidade (água) e o estabelecimento de uma célula de corrosão eletroquímica (heterogeneidade da estrutura), que só ocorre após a despassivação da armadura (vide figura a baixo)

Conhecer o mecanismo do problema é fundamental para uma terapêutica adequada. É imprescindível, por exemplo, saber que devem ser limitadas as sobrecargas ou reforçadas as vigas quando as fissuras são consequência de momento fletor. Neste caso, não basta a injeção das fissuras, pois estas poderiam reaparecer em posições muito próximas das iniciais.

 

 

Origem

O processo de construção e uso pode ser dividido em cinco grandes etapas: planejamento, projeto, fabricação de materiais e componentes fora do canteiro, execução propriamente dita e uso, esta última etapa mais longa, que envolve a operação e manutenção das obras civis (vide figura a baixo).

Se, por um lado, as quatro primeiras etapas envolvem um período relativamente curto (em geral menos de dois anos) por outro lado, as construções devem ser utilizadas durante períodos longos (em geral mais de cinquenta anos para edificações e mais de duzentos para barragens e obras de arte).

 

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Os problemas patológicos só se manifestam após o início da execução propriamente dita, a última etapa da fase de produção. Normalmente ocorrem com maior incidência na etapa de uso. Certos problemas, como por exemplo os resultantes de reações álcali-agregados, só aparecem com intensidade após seis a doze anos. Há casos de corrosão de armadura em lajes de forro/piso de apartamentos que se manifestaram intensamente, inclusive com colapso parcial, depois de treze anos do “Habite-se”.

Um diagnóstico adequado do problema deve indicar em que etapa do processo construtivo teve origem o fenômeno. Por exemplo, umas fissura de momento fletor em vigas tanto pode ter origem num projeto inadequado, quanto na qualidade inferior do aço; tanto na má execução com concreto de resistência inadequada, quanto na má utilização, com a colocação sobre a viga de cargas superiores às previstas inicialmente. Para cada origem do problema há uma terapia mais adequada, embora o fenômeno e os sintomas possam ser os mesmos.

Cabe ressaltar que a identificação da origem do problema permite também identificar, para fins judiciais, quem cometeu a falha. Assim, se o problema teve origem na fase de projeto, o projetista falhou; quando a origem está na qualidade do material, o fabricante errou; se na etapa de execução, trata-se de falha na mão-de-obra e a fiscalização ou a construtora foram omissos; se na etapa de uso, a falha é da operação e manutenção.

Uma elevada percentagem das manifestações patológicas tem origem nas etapas de planejamento e projeto, conforme mostra a Fig. 1.4. As falhas de planejamento ou de projeto são, em geral, mais graves que as falhas de qualidade dos materiais ou de má execução. É sempre preferível investir mais tempo no detalhamento e estudo da estrutura que, por falta de previsão, tomar decisões apressadas ou adaptadas durante a execução.

 

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Referência: https://www.bwlopes.com.br/perito/2024/03/06/qual-e-a-funcao-de-um-perito-de-engenharia/

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Patologias da Engenharia em BH

PATOLOGIAS

Patologias da Engenharia em BH. Patologia pode ser entendida como a parte da Engenharia que estuda os sintomas, os mecanismo, as causas e as origens dos defeitos das construções civis, ou seja, é o estudo das partes que compõem o diagnóstico do problema.

Patologias da Engenharia em BH – Causas:

Os agentes causadores dos problemas patológicos podem ser vários: cargas, variação da umidade, variações térmicas intrínsecas e extrínsecas ao concreto, agente biológicos, incompatibilidade de materiais, agentes atmosféricos e outros.

No caso de uma fissura em viga por ação de momento fletor, o agente causador é a carga – se não houver carga, não haverá fissura – qualquer que seja a origem do problema. Já fissuras verticais nas vigas podem ter como agentes causadores tanto a variação da umidade – retração hidráulica por falta de cura – quanto gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes de variações diárias e sazonais da temperatura ambiente. Evidentemente, a cada causa corresponderá uma terapia mais adequada e mais duradoura.

Consequências:

Um bom diagnóstico se completa com algumas considerações sobre as consequências do problema no comportamento geral da estrutura, ou seja, um prognostico da questão. De forma geral, costuma-se separar as considerações em dois tipos: as que afetam as condições de segurança da estrutura (associadas ao estado limite último) e as que comprometem as condições de higiene, estética, etc., ou seja, as denominadas condições de serviço e funcionamento da construção (associadas aos estados limites de utilização).

Em geral, os problemas patológicos são evolutivos e tendem a se agravar com o passar do tempo, além de acarretarem outros problemas associados ao inicial. Por exemplo: uma fissura de momento fletor pode dar origem à corrosão de armadura; flechas excessivas em vigas e lajes podem acarretar fissuras em paredes e deslocamentos em pisos rígidos apoiados sobre os elementos fletidos.

Pode-se afirmar que as correções serão mais duráveis, mais efetivas, mais fáceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas. A demonstração mais expressiva dessa afirmação é a chamada “lei de Sitter” que mostra os custos crescendo segundo uma progressão geométrica.

Dividindo as etapas construtivas e de uso em quatro períodos correspondentes ao projeto, à execuções propriamente dita, à manutenção preventiva efetuada antes dos primeiros três anos e à manutenção corretiva efetuada após surgimento dos problemas, a cada uma corresponderá um custo que segue uma progressão geométrica de razão cinco, conforme indicado na Figura 1.5:

 

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Uma interpretação adequada de cada um desses períodos pode ser a seguinte:

Projeto: toda medida tomada a nível de projeto com o objetivo de aumentar a proteção e a durabilidade da estrutura, como por exemplo, aumentar o cobrimento da armadura, reduzir a relação água/cimento do concreto, especificar tratamentos protetores superficiais, escolher detalhes construtivos adequados, especificar cimentos, aditivos e adições com características especiais e outras, implica num custo que pode ser associado ao número 1 (um).

Execução: toda medida extraprojeto, tomada durante a execução propriamente dita, incluindo nesse período a obra recém-construída, implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido acarretado se esta medida tivesse sido tomada a nível de projeto, para obter-se o mesmo “grau” de proteção e durabilidade da estrutura. Um exemplo típico é a decisão em obra de reduzir a relação água/cimento do concreto para aumentar a sua durabilidade e proteção à armadura. A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o redimensionamento automático da estrutura considerando um concreto de resistência à compressão mais elevada, de menor módulo de deformação, de menor deformação lenta e de maiores resistências à baixa idade. Essas novas características do concreto acarretariam a redução das dimensões dos componentes estruturais, economia de fôrmas, redução de taxa de armadura, redução de volumes e peso próprio, etc. Essa medida tomada a nível de obra, apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da durabilidade, não mais pode propiciar alteração para melhor dos componentes estruturais que já foram definidos anteriormente no projeto.

Manutenção preventiva: toda medida tomada com antecedência e previsão, durante o período de uso e manutenção da estrutura, pode ser associada a um custo 5 (cinco) vezes menor que aquele necessário à correção dos problemas gerados a partir de uma não intervenção preventiva tomada com antecedência à manifestação explícita de patologias. Ao mesmo tempo estará associada a um custo 25 (vinte e cinco) vezes superior àquele que teria acarretado uma decisão de projeto para obtenção do mesmo “grau” de proteção e durabilidade da estrutura. Como exemplo pode-se citar a remoção de fuligem ácida e limpeza das fachadas, estucamento ou reestucamento das superfícies aparentes, pinturas com vernizes e hidrofugantes, renovação ou construção de rufos, pingadeiras, beirais e outras medidas de proteção.

Manutenção corretiva: corresponde aos trabalhos de diagnóstico, prognóstico, reparo e proteção das estruturas que já apresentam manifestações patológicas, ou seja, correção de problemas evidentes. A estas atividades pode-se associar um custo 125 (cento e vinte e cinco) vezes superior ao custo das medidas que poderiam ter sido tomadas a nível de projeto e que implicariam num mesmo “grau” de proteção e durabilidade que se estime da obra a partir da correção.

Segundo Sitter, colaborador do CEB – Comité Euro-international du Betón- formulador dessa lei de custos amplamente citada em bibliografias específicas da área, adiar uma intervenção significa aumentar os custos diretos em progressão geométrica de razão 5 (cinco), o que torna ainda mais atual o conhecido ditado popular “não deixes para amanhã o que fazer hoje”, por cinco vezes menos.

 

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