Laudo de Estruturas no bairro de Lourdes

Procurando Laudo de Estruturas no bairro de Lourdes? A W Lopes Engenharia Ltda identifica e avalia problemas que afetam as edificações ou mesmo que apresentam riscos aos frequentadores ou ocupantes. Conte com atendimento personalizado e profissionais qualificados para lhe atender.

O Laudo de Estruturas nada mais é do que um documento técnico que reúne o processo e o resultado de uma vistoria detalhada de qualquer imóvel, com o objetivo de conhecer o estado de conservação atual, apontar melhorias, reformas e correções de problemas, além de apontar possíveis caminhos para ampliações e modificações.

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Elaboração de um laudo estrutural

Para poder elaborar corretamente um laudo estrutural é necessário que o profissional visite toda a construção, documente com fotos e relatos todas as partes em detalhes, se atendando para enfermidades do prédio, problemas de conservação, problemas de projeto e problemas causados pelo uso, indevido ou não.

Sempre que se percebe uma patologia na construção, como vazamentos, infiltrações e fissuras, rachaduras, o laudo estrutural deve ser feito para que se possa avaliar a profundidade e a complexidade real do problema e, assim, poder corrigi-los.

Etapas de elaboração de um laudo técnico

Para se elaborar um laudo estrutural corretamente é necessário cumprir com algumas etapas, que podem ser organizadas da seguinte forma

  • Analisar os projetos estruturais já existentes;
  • Fazer visitas ao local para vistoriar (relatório fotográfico);
  • Fazer a análise de elementos e sistemas estruturais (inspeções destrutivas se necessário);
  • Redigir o laudo técnico.

Além disso é possível utilizar ensaios laboratoriais e modelagem computacional para compreender melhor todos os elementos e estruturas da construção, possibilitando assim a redação de laudos mais aprofundados.

Por que elaborar um Laudo de Estruturas no bairro de Lourdes?

No Laudo de Estruturas assinala o diagnóstico da situação, indicando as origens e causas das patologias observadas, bem como os seus mecanismos de ocorrência e o prognóstico de evolução da mesma, com alternativas de intervenção possíveis e a definição da conduta mais adequada a ser adotada, indicando produtos, soluções e técnicas aplicáveis.

O Laudo Estrutural indicará as lesões construtivas nos painéis de alvenaria e peças de concreto armado que possam ser indicativas de risco de segurança estrutural da edificação, além disso, será realizada análise minuciosa organizando-se todos os elementos documentais e informações fornecidas pelos usuários do imóvel.

Sempre que se busca conhecer melhor uma construção, seja para identificar e solucionar problemas, seja para ter uma visão mais ampla das possibilidades atuais ou para projetar mudanças, o laudo estrutural acaba sendo uma ferramenta poderosa.

Por ser um documento altamente detalhado, pode também ser feito de maneira periódica, acompanhando as mudanças na construção devido ao tempo, uso e alterações, criando assim um histórico que pode ser consultado a qualquer momento, e, caso se deseje refazer uma parte da estrutura, embasa novos laudos e projetos futuros.

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Escritório de Engenharia no bairro de Lourdes

Escritório de Engenharia no bairro de Lourdes. Apreciar a arquitetura e a tecnologia de construção é um hábito de muitas pessoas. Alguns chegam a levar esse entusiasmo a outro nível e preferem trabalhar nessa área.

É o caso dos engenheiros civis, profissionais que constroem monumentos, edifícios, casas, etc.

Você ira entender o que faz um Escritório de Engenharia no bairro de Lourdes e também como se preparar pra atuar na área. Continue por aqui e descubra mais sobre a profissão!

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Como funciona um Escritório de Engenharia?

Ao pensar num escritório de Escritório de Engenharia, é comum logo o associar à arquitetura. Realmente, os dois são superimportantes pra ter um projeto bem-sucedido na construção, mas o trabalho deles é bem diferente.

Enquanto o arquiteto desenha o projeto, cuida de toda a questão do paisagismo, urbanismo e design, o engenheiro civil é o profissional que não só faz os cálculos relativos à execução do projeto, mas também o tira do papel.

Quando a gente fala de trabalhar num escritório de Engenharia Civil, não deve limitar a atuação apenas à construção. Existem muitas outras tarefas a serem desenvolvidas nesse ambiente, entre as quais temos:

  • estudos de viabilidade, que avaliam se um determinado empreendimento vale a pena;
  • elaboração de projetos, pareceres, laudos, documentos técnicos e outros;
  • documentação processual que vai do despacho ao memorando;
  • processos licitatórios.

Essas tarefas são aplicadas desde o levantamento de uma residência até a pavimentação de vias e concepção de pontes. Logo, o engenheiro é fundamental em todos os processos que envolvem a construção.

As partes técnicas, assinatura de laudos e validação de construção ficam sob responsabilidade de um profissional já graduado. Por sua vez, a rotina de um estagiário é voltada pra ajudar na criação de projetos, elaboração de plantas, acompanhamento das obras junto dos profissionais e confecção de relatórios.

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Como montar um escritório?

Como a gente viu, o trabalho de um profissional da área envolve várias funções, ainda mais em um escritório de Engenharia Civil.

Esse é seu objetivo também? Então, vem com a gente entender tudo sobre Engenharia Civil e como montar seu escritório!

Viabilidade da ideia

A primeira coisa é considerar a ideia de ter um escritório. O que isso significa? Além da função de engenheiro, você vai ter que trabalhar também a parte administrativa. Mesmo que existam pessoas pra cuidar disso, o dono deve saber gerenciar o negócio.

Ter um plano estratégico é fundamental para o sucesso do escritório. Da motivação, passando pela atividade, público-alvo, concorrência até o dinheiro disponível para o investimento inicial, tudo deve ser detalhado no plano.

Sobre a questão do dinheiro, vale a pena começar com cuidado, contar com o auxílio de um contador. No início, pode ser que os projetos demorem mais a vir. Por conta disso, ter um fluxo de caixa é fundamental pra manter as operações.

Aspectos técnicos

Depois de testar que os recursos financeiros e a própria ideia do escritório estão compatíveis com a realidade, é hora de se preocupar com as questões mais técnicas. E o que isso significa? Olhar pra todos os itens necessários pra montar a estrutura física.

Local, móveis, certificados, regime tributário, materiais, profissionais… São muito itens a serem checados. Nesse cenário, é interessante fazer uma lista do que vai ser essencial num primeiro momento. Aqui também entra a formalização do escritório que envolve algumas burocracias. É necessário checar na Prefeitura e em órgãos competentes quais os procedimentos pra obter a autorização para o funcionamento.

Time de profissionais

A qualificação da equipe de profissionais que vai atuar no escritório de Engenharia Civil também conta muito no processo de abertura. Mais do que técnica, os profissionais precisam ser proativos e comprometidos com o sucesso da empresa.

Num primeiro momento, os desafios serão maiores, justamente pela empresa estar no início. Então, quanto mais alinhada a equipe estiver, melhores os resultados de negócio.

Diferenciais

Com tantos escritórios no mercado, é preciso encontrar diferenciais pra poder se destacar. É isso que vai te manter em evidência perante a concorrência. Sendo assim, antes dessa definição, faça uma pesquisa pra entender o que o mercado exige e como atender essa demanda de maneira eficaz.

A partir disso, trabalhe em cima do que vai ser oferecido pelo escritório. Qualidade do atendimento, projetos exclusivos, experiências dos profissionais: tudo isso faz diferença na hora que um cliente escolher o seu serviço.

Como se preparar pra atuar?

Seja qual for a sua função, se dono ou funcionário do escritório de Engenharia Civil, é necessário estar preparado pra atuar profissionalmente. A primeira coisa é buscar uma graduação de qualidade, que tenha alinhada teoria e prática, ofereça todo o suporte pra sua formação.

Oferecido nas modalidades de ensino presencial e semipresencial, o curso de Engenharia Civil te capacita pra projetar, construir e realizar a manutenção nos diferentes tipos de estruturas prediais. Tudo isso por meio de uma metodologia moderna e antenada à inteligência na hora de conceber espaços confortáveis.

Além de um curso de qualidade, você precisa ter um perfil lógico e analítico, porque vai ter várias matérias ligadas à área da Matemática e da Física. Também deve desenvolver habilidades pra lidar com as pessoas, já que é uma das suas principais tarefas, principalmente em obras. Todos precisam cumprir prazos e manter um padrão alto de qualidade do trabalho, né?

De maneira geral, o mercado da construção civil está ligado à economia do país. Por isso, quanto maior o poder aquisitivo da população, melhor para o setor. O salário em Engenharia Civil gira em torno de R$ 7.529,14, pra uma jornada de trabalho semanal de 41 horas.

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Laudo de Estruturas em Nova Lima

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Construtora para construção e reformas no bairro de Lourdes

Construtora para construção e reformas no bairro de Lourdes. Procurando uma Construtora para a construção de sua casa? Isto demanda de projetos complexos, envolvendo várias atividades inter-relacionadas e interdependentes que devem ser realizadas ao longo da obra. A W Lopes Engenharia possui 30 anos executando obras e garante a segurança e qualidade na execução de suas obras.

Ao trabalhar de forma gradativa, a construção civil necessita utilizar diversos recursos, como mão de obra, materiais e equipamentos, e, se utilizada de forma adequada, pode garantir a qualidade do processo e, o mais importante, pode atualizar as unidades residenciais.

O desafio é chegar a um plano completo: estimar custos, gerenciar riscos e concluí-los no prazo para garantir uma qualidade realista. Produtos imobiliários e satisfação do cliente.

Diante do conjunto de desafios, é fundamental também que a incorporadora foque seus esforços na execução de um planejamento de obra detalhado para Construção de Casas Residenciais, com a descrição das ações de cada etapa da obra. Além de planejar, promover o engajamento da equipe, na Construção Civil passo a passo, também deve ser prioridade dos gestores. Quando a equipe acredita no projeto do empreendimento, o trabalho flui melhor e as entregas tendem a ser feitas, cada vez mais, com uma qualidade superior.

O planejamento e o gerenciamento devem ser conduzidos sempre pelos gestores em parceria com os profissionais envolvidos. No planejamento, com a definição de objetivos e metas é possível projetar o futuro, ou seja, a conclusão do empreendimento. Já o gerenciamento é a concretização dos objetivos e das metas, ou seja, é a rotina, o presente, gerenciado na construtora. Conheça a seguir as etapas da Construção Civil passo a passo que devem ser executadas pela sua equipe.

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Planejamento

A Construção Civil passo a passo envolve várias etapas que pautam o trabalho da equipe envolvida e garantem a previsão e execução de todas as ações e tarefas necessárias para a entrega da obra. Uma das fases prioritárias, que visa garantir a melhor qualidade e o menor custo, é o planejamento. Na Construção Civil passo a passo, o planejamento ganha destaque porque permite à construtora gerenciar cada obra, desde a elaboração dos primeiros projetos, passando por uma execução tranquila e segura, e, ao fim, garantindo lucros para o negócio e satisfação para o cliente.

O planejamento exige a organização para a execução, incluindo a elaboração do orçamento e a programação da obra. Quando a construtora investe em planejamento, além de evitar problemas relacionados às questões de recursos – tempo e dinheiro –, sua equipe consegue prever possíveis imprevistos, antevendo soluções ou desenhando os planos B e C. Dessa forma, problemas surgidos no decorrer do desenvolvimento da obra podem ser solucionados em tempo, de modo que o cronograma seja mantido. Só com planejamento, na Construção Civil passo a passo  é possível agir rápido para que todos os prazos pré-estabelecidos sejam cumpridos tal como acordado inicialmente, atendendo à demanda, e, principalmente, à expectativa dos clientes.

Pode-se destacar três tipos básicos de planejamento, elencados a seguir: curto, médio e longo prazo.

  •  Longo prazo: fornece uma visão macro e permite visualizar as principais necessidades da obra. Ao aplicar este método, torna-se possível evitar alguns contratempos na execução como também se precaver de problemas financeiros. Uma das vantagens é a possibilidade de observar melhor o custo global da obra.
  •   Médio prazo: este não permite prever possíveis problemas. Na Construção Civil passo a passo, é mais usado para readequar as diretrizes do planejamento de longo prazo sempre que necessário.
  •    Curto prazo: aqui praticamente não se trata de futuro.  Quando a obra já está em andamento, novos planos – mais simples –, precisam ser feitos. É preciso, por exemplo, fazer esquematizações das atividades mensais, semanais ou até mesmo diárias, para garantir o controle direto do andamento da obra.

A Construção Civil de Casas Residenciais envolve diferentes variáveis e se desenvolve em um cenário muito dinâmico. Por isso, o planejamento da obra é tão importante. Quando a equipe faz um planejamento adequado ele contém vários dos principais aspectos de gestão da obra, tais como orçamento, compras, gestão de pessoas, comunicação, gestão de riscos etc. Na Construção Civil passo a passo, cada aspecto do planejamento integra um conjunto de ações e estratégias indispensáveis para a execução da obra e o sucesso da construtora.

Qualquer erro no planejamento pode levar à consequências sérias para o sucesso do empreendimento e, claro, para a construtora. Da mesma forma, na execução, um descuido em uma tarefa pode comprometer todo o fluxo, implicando, por exemplo, em atrasos e desperdícios Na Construção de Casas Residenciais, planejamento de obra é sinônimo de sucesso para a construtora e satisfação garantida para clientes investidores.

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Viabilidade econômica

Um dos itens centrais do planejamento, sem dúvida, é o estudo de viabilidade econômica do empreendimento. Antes de começar, é preciso saber, ao certo, qual o montante exato será investido, bem como identificar as variáveis que podem influenciar a viabilidade em estudo.

Na Construção Civil de Casas Residenciais, a elaboração de um estudo abrangente e realista é muito importante porque, afinal, é reveladora. É o estudo de viabilidade econômica que permite a equipe de gestores detectar os projetos rentáveis para, somente depois, dar o aval para o início das obras. Depois de classificar os projetos rentáveis e os não rentáveis, a equipe da construtora pode focar no planejamento definitivo e, depois, na edificação da construção. Para a Construção Civil  passo a passo, a lógica é simples: o estudo de viabilidade econômica indica que só merece investimento o empreendimento que irá trazer retorno.

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Orçamento de obra

Um dos aspectos mais importantes do projeto do empreendimento é o orçamento de obra. Mais do que necessário, o orçamento é uma ferramenta valiosa porque contribui para a compreensão das questões econômicas e pauta a programação e o cronograma das atividades.

Para que o orçamento seja viável do ponto de vista técnico e, sobretudo, coerente com a realidade da construtora e o valor do investimento, é importante que o orçamentista conheça e domine alguns aspectos como, por exemplo, o consumo de materiais em cada serviço, a quantidade de mão de obra, as leis trabalhistas sobre o custo da mão de obra, o tempo de uso dos equipamentos, os custos financeiros decorrentes, os custos administrativos (indiretos), a carga tributária que irá pesar sobre os serviços.

Além disso, na Construção Civil de Casas Residenciais, o orçamento requer conhecimento da realidade do mercado, das variáveis regionais e locais, dos métodos construtivos, dos tipos de gerenciamento da obra, considerando também a possibilidade de ocorrência de fenômenos climáticos que venham a interferir nos custos da obra, entre outros aspectos.

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Planilha de orçamento de obra

É o documento no qual são registradas todas as operações de cálculos e discriminados todos os serviços que serão executados da obra. Na Construção Civil, as planilhas são usadas para o registro das quantidades de cada serviço e seus custos/preços. Os modelos mais detalhados de planilhas de orçamento de obra separam os custos/preços da mão de obra, dos materiais e equipamentos. Uma planilha deve ter as seguintes informações:

  • Na abertura: logotipo da construtora; identificação da obra; área construída; local; e cliente.
  • No encerramento: custo ou preço final; data; assinatura do autor do orçamento; nome do responsável técnico (autor); número do CREA/UF.

A elaboração de qualquer orçamento exige o conhecimento de Especificações Técnicas, ou seja, informações relativas ao empreendimento do projeto. Assim, na Construção Civil passo a passo é possível fazer com que a previsão de custos seja coerente com a realidade. As especificações técnicas são formadas pelos seguintes elementos: projeto arquitetônico; projetos complementares: estrutural; elétrico; hidrossanitário; telefônico; prevenção contra incêndios; infraestrutura; e, por fim, memorial descritivo.

Elaboração de Projetos

A construção do projeto do empreendimento é importantíssima, mas tão importante quanto, senão mais, é a elaboração dos projetos complementares que o compõem. É impossível, por exemplo, seguir adiante com a obra sem ter em mãos o projeto estrutural. Da mesma forma, na Construção Civil, seria muito difícil pensar em alternativas de aproveitamento de água sem ter o projeto hidrossanitário completo. A verdade é que todos os projetos se completam, formando um só e norteando toda a equipe envolvida, desde o gerente de projeto e o engenheiro de custos até o gerente de relacionamento e a equipe de assistência técnica.

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Projeto arquitetônico

Este projeto é a materialização da ideia, do espaço imaginado. É a representação do conceito do projeto. A partir dele é possível estudar a melhor maneira de atender às necessidades dos usuários e a melhor forma de resolver todos os problemas envolvidos nesse processo. O projeto arquitetônico, na Construção Civil passo a passo, é feito, basicamente, em cinco etapas:

  • Levantamento de dados: são avaliadas as principais características do terreno e entorno, enquanto o cliente indica seus objetivos e necessidades.
  • Estudo preliminar: é possível fazer um estudo dos dados levantados e, com base neles, desenhar um esboço inicial do projeto, dando início a elaboração da planta com o aval do cliente.
  • Anteprojeto: é hora de definir as dimensões e características da obra, com a criação do projeto contendo a planta-baixa de cada pavimento e as informações de cada ambiente, pilares, cálculo das áreas, entre outras especificações. Na Construção Civil passo a passo é preciso definir volumetria, estrutura, planta de cobertura e instalações gerais.
  • Projeto legal: este deve ser configurado de acordo com as normas indicadas pelos órgãos competentes para, na sequência, ser aprovado pela prefeitura municipal da cidade.
  • Projeto executivo: este é o desenvolvimento detalhado do anteprojeto, com a inclusão dos projetos complementares (elétrico, hidráulico, estrutural, telefônico etc) e demais dados necessários para a execução correta da obra, conforme o detalhamento do projeto.

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 Projeto Estrutural

É este projeto que determina os elementos estruturais (fundação, pilares, vigas ou alvenaria estrutural e lajes) que alicerçam e sustentam a edificação, transmitindo suas cargas acidentais e permanentes ao solo. Com a análise do projeto arquitetônico e o estudo das características do solo é possível definir o tipo de sistema estrutural mais adequado para a obra, pensando em atender às necessidades e expectativas do cliente.

Na Construção Civil passo a passo, para a elaboração de um projeto estrutural,  cinco etapas devem cumpridas:

  • Visita ao local da obra para análise das características do terreno e vizinhança;

  •  Escolha do sistema estrutural;

  •  Definição das posições e dimensionamento dos elementos estruturais;

  •  Cálculo da estrutura;

  •  Elaboração do projeto com o detalhamento dos elementos estruturais.

Pode-se dizer que o projeto estrutural é formado pelo tripé segurança, economia e durabilidade, tendo como base o conceito de sustentabilidade. Quando um destes aspectos não é contemplado, o projeto estrutural perde sua característica principal e o seu objetivo.

Projeto Hidráulico

Este projeto indica a posição e o diâmetro das tubulações, caixas de inspeção, e demais componentes do sistema hidraúlico, seguindo as normas aplicáveis. Aliado ao uso de bons materiais e à aplicação correta deste, o projeto hidráulico permite a economia de tempo e dinheiro, evita erros de montagem e, sobretudo, garante o funcionamento dos sistemas por mais tempo. Na Construção Civil passo a passo, o projeto hidráulico deve conter o detalhamento dos sistemas referentes às redes de água fria, água quente, esgoto, águas pluviais e reutilização da água.

Projeto Elétrico

A descrição detalhada da instalação elétrica constitui esse projeto que deve suprir a necessidade do cliente em cumprimento às normas vigentes. O projeto deve indicar a localização dos pontos de utilização da energia elétrica, comandos, trajeto dos condutores e eletrodutos, divisão dos circuitos, dimensionamento das seções dos condutores, dispositivos de manobra, cálculos da carga de cada circuito e carga total, alimentador geral e sua proteção.

O projeto elétrico, essencial na Construção Civil passo a passo, fornece à construtora mais segurança na execução da obra, bem como orienta esta para que cumpra os requisitos de uma instalação elétrica confiável. Além de aumentar a segurança, é possível reduzir os riscos de acidentes com eletricidade e danos a equipamentos. Com a análise prévia e o projeto, na Construção Civil a construtora garante um resultado melhor com um consumo menor, oferecendo conforto e tranquilidade.

Execução da obra em 10 etapas

A execução da obra exige a dedicação e a entrega da equipe da construtora e também das empresas terceirizadas. Para que todas as etapas sejam cumpridas e o empreendimento seja concluído com qualidade e dentro do prazo definido é necessário planejamento, mas, principalmente, foco e atenção dos profissionais envolvidos. É preciso ter uma equipe pronta para atender às diferentes demandas considerando sempre as particularidades de cada etapa.

Conheça as 10 etapas da execução de obras, entenda o quanto cada uma exige de recursos e o avanço que representam na construção do empreendimento.

 1. Serviços Preliminares

Com os projetos desenvolvidos e aprovados, o orçamento definido, o cronograma físico e financeiro elaborado e a relação de equipamentos e as instalações necessárias é possível começar os trabalhos em uma sequência racional das atividades. É hora de fazer a sondagem, a construção do depósito e do tapume, as instalações provisórias de água e energia, bem como providenciar um vestiário, um local de alimentação para os operários, e uma sala para o engenheiro ou mestre de obras fazer a leitura e interpretação dos projetos.

2. Infraestrutura (fundação e laje)

As fundações são definidas na fase de estudos, com o projeto e o cálculo estrutural desenvolvido após a análise geológica do terreno. Nesta fase, são usados elementos como aço (vergalhões), brita, areia e cimento, e madeiramento para as formas. Por isso sua a execução será mais favorável nos períodos de menor chuva. Aqui devem ser construídas as vigas, colunas, lajes e escadas.

3. Supraestrutura (vedação)

Esta fase é dedicada ao desenvolvimento de diversas peças como: os pilares, as vigas, as vergas e contravergas, paredes, lajes, torre de caixa d’água. O concreto deve ser levado ao local, obedecendo a critérios e tratamentos quanto à sua dosagem, ao seu preparo e à aplicação específica para cada peça estrutural.

4. Cobertura

A cobertura deve ser pensada para proteger a obra contra chuva, calor ou ruído. Existe uma grande variedade de telhas no mercado que amplia o leque de possibilidades de aplicação. O seu projeto irá definir o emprego correto dos materiais, calhas e demais acessórios. É possível usar: forro (pré-moldado, madeira, PVC ou gesso); oitão; telhado (pré-moldado, madeira, PVC); e telha (cerâmica, concreto).

5. Esquadrias (madeira, alumínio ou PVC)

Qualquer projeto deve ser planejado para priorizar um ambiente arejado e com iluminação natural. O mercado oferece uma série de modelos de portas e janelas fabricadas com diferentes materiais. São usadas guarnições, batentes, folhas e vistas de vidro.

6. Acabamentos/Revestimentos

O nível de acabamento do empreendimento depende muito do padrão da obra e do orçamento disponível. Com base nisso, é possível escolher o tipo do piso, do azulejo, da soleira e dos rodapés. Mas, antes mesmo de escolher o revestimento, vale fazer o básico: chapisco, emboço, reboco e contrapiso.

7. Instalações Hidrossanitárias

A instalação de rede de água fria ou quente e de esgoto – seja primário, seja secundário – é regida por legislação específica, que visa proteger o meio ambiente. Depois do projeto ser aprovado pela concessionária, é hora de providenciar canos, tubos, registros, válvulas, ferragens, metais e caixas d’água, de gordura, sifonada e de inspeção, tanque séptico, filtro anaeróbico e, na sequência, fazer as instalações. Seguindo a Construção Civil passo a passo, lembre-se da aquisição e instalação dos itens de acabamento como, por exemplo, louças, bancadas e outros acessórios.

8. Instalações Elétricas/Telefonia

No momento da construção do projeto elétrico você deve informar a carga (quantidade de lâmpadas, tomadas, equipamentos) para definir a categoria e aprová-la junto à concessionária de energia. É preciso informar também se a construção terá rede de telefonia interna, computadores, alarmes, sensores de presença, refletores, bombas de piscina ou reservatórios, interfones. Feito isso, na Construção Civil passo a passo é preciso incorporar o que estava previsto no projeto à obra garantindo conforto e segurança aos futuros moradores. Busque manter uma equipe experiente e apta para fazer as instalações elétricas, com o uso de tubulações, caixas, fios, tomadas e disjuntores.

9. Pintura Interna e Externa

Esta fase permite à equipe da construtora usar a criatividade, afinal, hoje é possível “fazer” a própria cor de tinta e aplicá-la na pintura interna e externa. Cabe à equipe da construtora definir e escolher o melhor acabamento e o padrão a serem aplicados. Para um acabamento de qualidade diferentes produtos devem ser aplicados: selador, massa corrida, lixa, tinta e solvente.

 10. Serviços Complementares

Dependendo do tamanho do empreendimento, a última etapa é voltada para a construção das áreas comuns de lazer: piscina, sauna, churrasqueira, quadras esportivas, entre outros espaços, bem como para o paisagismo e a jardinagem. Comumente, na Construção Civil passo a passo, estes são serviços executados na parte externa da obra por equipes terceirizadas e especializadas, visando à finalização do projeto. A última atividade da Construção Civil passo a passo, antes da conclusão, é a limpeza final de todos os espaços comuns e de cada unidade habitacional. Tudo deve ser entregue limpo e com perfeito acabamento!

Construtora para construção e reformas no bairro de Lourdes. Conte com a W Lopes Engenharia para executar sua obra.

Entrega das chaves

A entrega das chaves sempre gera uma grande expectativa no cliente. É um momento especial para quem teve a chance de realizar o sonho da casa própria ou, mesmo, fazer mais um investimento em imóvel. Trata-se de um patrimônio e, por isso, a entrega das chaves é quase uma celebração. Na Construção Civil passo a passo, as incorporadoras e construtoras também vibram com a entrega das chaves, afinal, é sinal de que todas as etapas foram cumpridas à risca e o produto imobiliário finalmente está pronto. A última tarefa do cronograma de execução da obra é também uma das mais importantes e significativas.

Antes da entrega é importante checar com os demais setores envolvidos – financeiro, administrativo, de engenharia e de atendimento ao cliente -, se não há nenhuma pendência registrada. Se estiver tudo certo, basta a incorporadora convocar os seus clientes, via email ou telefone, para fazer a vistoria do imóvel. Ao fim da vistoria, o Termo de Entrega das Chaves, também chamado de Termo de Posse, deve ser entregue formalizando a transferência de propriedade e fechando o ciclo da Construção Civil passo a passo.

Pós-venda e assistência técnica

A impressão do cliente quanto à experiência e à qualidade do produto imobiliário que a construtora oferece, na perspectiva mais otimista, pode se confirmar no pós-venda. Antes, o consumidor vivia a expectativa pela entrega das chaves. Agora, morando e usando o imóvel surgem as demandas de assistência técnica e o desafio é saná-las o mais rápido possível. Daí deriva a importância de oferecer um bom atendimento no pós-venda e ter uma equipe de relacionamento capacitada, para atender e gerenciar as diferentes demandas. O principal objetivo é garantir a satisfação e gerar novas oportunidades de negócio.

Além de ser uma alavanca para novas vendas, a equipe de pós-venda e de assistência técnica devem trabalhar em conjunto para garantir o cumprimento da Norma de Desempenho (ABNT NBR 15575) que prevê um relacionamento de cinco anos com o comprador, de forma que a construtora preste atendimento ao proprietário do imóvel ao longo deste período, caso surjam problemas decorrentes da execução da obra.

Um caminho possível é estruturar uma área de engenharia de qualidade, responsável pelo atendimento desde a pré-venda, passando por geração de contratos e documentos de emissão, até o pós-venda, incluindo o atendimento técnico em caso de reformas no empreendimento.

As redes sociais são ferramentas que também podem ser usadas pelas construtoras para estabelecer um diálogo fácil e rápido com os proprietários, em caso de solicitações de assessoria técnica ou dúvidas quanto à reforma.

É esse conjunto de ações e estratégias que permite à construtora fazer a manutenção do cliente e da satisfação dele após a entrega do produto imóvel, fomentando um ciclo virtuoso de vendas.

 Integração das etapas da obra com BIM

Na Construção Civil passo a passo, a gestão completa da obra requer total atenção a várias etapas e processos, incluindo uma variedade extensa de materiais, serviços e ações necessárias para que a execução seja concluída com sucesso. Como o desafio de gestão é complexo, o ideal é ter os documentos e as principais informações da obra acessíveis e integradas em uma única plataforma. O Building Information Modeling (BIM), em português, Modelagem da Informação da Construção é o novo conceito que trata de projetos para construções e permite essa integração.

Dentre outros benefícios, o BIM pode proporcionar à construtora:

  • Cumprimento das datas estipuladas no cronograma de obra;

  • Testes prévios de soluções;

  • Fácil compreensão, revisão e visualização do andamento do projeto, garantindo mais precisão e a avaliação de alternativas para otimizar recursos e processos;

  • Comunicação mais eficiente entre os participantes do projeto e fluência no compartilhamento de informações da construção.

É claro que para proporcionar tantos resultados positivos é preciso que a equipe da construtora saiba fazer o uso da ferramenta. Por isso a colaboração dos participantes e o compartilhamento dos dados é fundamental. Segundo um estudo norte americano, a falta de interoperabilidade nas obras chega a gerar às construtoras um custo adicional de 15,8 bilhões de dólares a cada ano. O BIM se apresenta como uma alternativa justamente por proporcionar a interoperabilidade e o intercâmbio de informações, e também a atualização do projeto, com a inclusão das alterações, em tempo real.

No planejamento e acompanhamento da obra, os diferentes níveis do BIM – básico, intermediário e avançado – são representados pelos LODS (Level Of Development). Na Construção Civil passo a passo, cada LOD representa uma etapa do empreendimento. Por exemplo, uma construtora que capta um novo projeto vai fazer seu planejamento, o estudo preliminar, anteprojeto, até o projeto executivo e, claro, vai passar por todos os níveis de LOD: 100, 200, 300, 400 e 500 até a sua efetiva construção, a sua medição e operação.

Os LODS são construídos a partir do momento que cada etapa é concluída na prática. O LOD 100, por exemplo, tem como foco um estudo preliminar, que envolve elementos mais genéricos tais como conceitos de área, conceitos de espaço, volume, circulação, fluxos, a parte de volumetria, equiparando-se a um estudo preliminar.

Conforme a obra avança e a equipe evolui no projeto, no BIM as etapas mudam e os LODs também. Se um estudo preliminar foi concluído, a construtora fechou um LOD 100, agora num outro nível, LOD 200, a equipe elabora um anteprojeto. Conforme avançam as etapas da Construção, o nível de maturidade do modelo também deve aumentar, de modo que o BIM terá mais informação e cada informação deve ser inserida na etapa correspondente, para que o projeto como um todo faça sentido.

A Construção Civil passo a passo e a evolução do projeto e do BIM é gradativa, por isso, é preciso seguir a ordem correta: do estudo preliminar até as informações do projeto em execução. Com o BIM, a integração das informações de cada etapa da obra confere mais consistência aos dados e, sobretudo, proporciona uma gestão de obra pautada por dados reais. É a realidade do trabalho no escritório e no canteiro de obras acessível no sistema. Uma ferramenta indispensável para os gestores que pode garantir resultados mais positivos.

Para ajudar a construtora a fazer uma gestão focada em resultados e excelência, o acompanhamento das ações de cada etapa e o armazenamento das informações da Construção Civil passo a passo  são indispensáveis. Às construtoras e incorporadoras cabe o desafio de pensar em formas de automatizar, simplificar e fazer um acompanhamento minucioso da obra.

Uma das alternativas é investir em um sistema de gestão integrada especializado na construção como, por exemplo, o a W Lopes, solução completa que unifica as informações, reduz o custo, o tempo, facilita o gerenciamento de obras, empreendimentos e a gestão de processos.

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Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes

Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes. A Avaliação de Imóveis é um processo necessário para a venda de casas e apartamentos, com a qual é possível determinar com segurança o valor real de um imóvel levando em consideração todas as regras e condições.

Essa investigação é feita mediante um Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes, no qual é possível mensurar aspectos relevantes para a precificação, como localidade, necessidade de reforma, metragem do imóvel, dentre outros fatores relevantes.

Para ajudar você, reunimos neste artigo as principais informações sobre Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes: o que é, quais critérios utilizar e quais os métodos mais usados no mercado imobiliário.

Continue a leitura e confira!

O que é a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Ela é baseada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em consideração também outros critérios, como as características do imóvel no Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes, e o mercado imobiliário da região onde está localizado.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

O Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança.

Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais.

Avaliação de imóveis: quais critérios de compra e venda utilizar?

Existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:

Localização

A localização costuma ser um ponto-chave na Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes. Isso porque os valores mercadológicos variam muito entre regiões. Cidade, bairro e rua são fatores importantes.

Critérios como fácil acesso a meios de transporte público, comércios e serviços essenciais, como mercado, farmácia, postos de combustível, e até mesmo proximidade de espaços com natureza e lazer influenciam diretamente no valor final do imóvel.

Segurança

As grandes cidades tendem a ter um crescimento de casos de violência, mas ainda existem localidades que são valorizadas por serem consideradas mais seguras.

Da mesma maneira, caso o imóvel seja próximo a locais com histórico de assaltos ou outros episódios de violência, o valor tende a cair.

Estrutura interna do apartamento

Durante a avaliação, as estruturas interna e externa são fatores que influenciam diretamente no valor final do bem. São considerados critérios de avaliação estrutural dos imóveis:

  • Revestimento
  • Pintura
  • Fachada
  • Elétrica e hidráulica
  • Forros e telhados
  • Vidros

Além disso, pontos extras como armários planejados, piso de porcelanato, reformas estruturais e bom acabamento somam ao valor!

Estrutura externa

Além do apartamento em si, um prédio bem equipado e em bom estado de conservação (fachada pintada, design moderno) se torna relevante no momento de precificar um imóvel. Elevadores, portaria, fachada, áreas de lazer e vagas na garagem são atrativos para futuros moradores.

Facilidade na transação

Outro ponto que irá aumentar ou diminuir o valor final do imóvel é a facilidade na transação. Muitos corretores desconsideram esse fator no momento de fazer a avaliação, mas ter todos os documentos prontos e conduzir o processo de compra de maneira ágil são pontos positivos para quem deseja adquirir ou vender um imóvel.

Métodos de avaliação de imóveis

Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na  Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.

O avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.

  • O método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
  • Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
  • Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.

Qual é o método mais utilizado?

O método de Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.

Esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes.

Os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.

 

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Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte

O  Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte é uma de muitas tarefas importantes. Isso deve ser feito com frequência, pois pode evitar acidentes irritantes e prevenir problemas mais sérios nos apartamentos.

Nesse teste, todos os aspectos devem ser analisados ​​e o administrador deve estar totalmente preparado para a consulta. Pode ser realizado pela autoridade competente após este teste.

É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.

Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer uma inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana. Mas essa não é a inspeção de que tratam as normas técnicas.

Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte – Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747

A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.

Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.

As etapas da inspeção predial são basicamente:

  1. Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação
  2. Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final)
  3. Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros
  4. Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias
  5. Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?)
  6. Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias
  7. Organização das ações prioritárias conforme sua urgência
  8. Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “y”pode ser acessado com segurança?)
  9. Emissão do laudo com todas as informações.

Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte – Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:

  • Elementos estruturais aparentes;
  • Sistemas de vedação (externos e internos);
  • Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
  • Sistemas de esquadrias;
  • Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
  • Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
  • Sistemas de instalação elétrica;
  • Geradores;
  • Elevadores;
  • Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
  • Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
  • Sistemas de ar condicionado;
  • Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
  • Sistema de combate a incêndio;
  • Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
  • Acessibilidade.

 

Documentos analisados na inspeção predial

Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.

Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre o Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte recomendar a análise de alguns documentos como:

  • Manual da edificação;
  • Manuais dos equipamentos instalados;
  • Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
  • Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
  • AVCB e demais projetos legais;
  • Regimento interno;
  • Licenciamento ambiental;
  • Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
  • Contratos de manutenção de equipamentos;
  • Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
  • Relatórios e atestados do SPDA;

Entre outros.

Laudo de Inspeção Predial

Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.

Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.

Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.

O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.

Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.

Norma aponta o que é prioritário quando o assunto é correção de anomalias

A nova norma ABNT NBR 16747:2020 aponta patamares de urgência nos quais as correções das anomalias encontradas na inspeção predial devem ser classificadas.

A prioridade mais alta deve ser dada às correções de perdas de desempenho que comprometam a saúde e/ou a segurança dos usuários e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, e também quando a perda de desempenho pode gerar riscos ao meio-ambiente. A norma ainda destaca que são correções de prioridade máxima aquelas em que há comprometimento da durabilidade ou vida útil da edificação, entre outros aspectos.

Sendo assim, falhas de impermeabilização, sejam em estruturas como lajes, terraços, caixas d’água, entre outros, em que comprometem a vida útil da edificação e também a saúde e segurança dos usuários, ou ainda em bacias de contenção, ETEs e ETAs de edificações industriais em que há risco ao meio-ambiente, são sempre prioridade 1.

Na prioridade intermediária ficam as correções de falhas ou anomalias que, ainda que impactem sobre a funcionalidade da edificação, não comprometem a saúde e segurança dos usuários.

Já no terceiro patamar, menos prioritário, ficam as correções de pequenos prejuízos à estética que não comprometam muito o valor da edificação. Estas podem ser realizadas sem urgência.

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Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte – Lei de Inspeção Predial não é federal

A legislação de Inspeção Predial não é federal, o que dá liberdade para que os estados e municípios definam as práticas que devem ser obedecidas em sua região.

No geral, a legislação pede a realização de vistoria e laudo de Inspeção Predial (IP). Em alguns casos, é necessária a apresentação do laudo de IP na prefeitura ou órgão designado por ela.

Essas leis tentam evitar acidentes prediais. Isso porque, só para se ter uma ideia, em média 66% desses acidentes ocorrem por falhas de manutenção e uso.

Confira as legislações em vigor ou os projetos de lei em tramitação de Norte a Sul do País:

Região Sul

Em Porto Alegre, desde 2012, segundo o Decreto 17.720, para obter o certificado de Inspeção Predial, é preciso apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV). O LTIP deve ser feito por um profissional que tenha registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS).

Já na capital catarinense, Florianópolis, o Projeto de Lei nº 13101/2008 que regulamentava a questão foi arquivado em 2015. Já em Balneário Camboriú, também em Santa Catarina, desde 2008 está em vigor a Lei 2805, que orienta que as vistorias periódicas feitas no condomínio sejam registradas em um parecer técnico que deve ser anexado ao Formulário de Inspeção Técnica e à Ficha Técnica da Edificação.

Sudeste

Em São Paulo e região, existem algumas legislações vigentes no que diz respeito a inspeção predial. Confira as cidades que já possuem legislação vigente:

  • Bauru: Lei 4444;
  • Jundiaí: Lei Complementares nº 261 e 278;
  • Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669;
  • Santos: Lei Complementar 441;
  • São Vicente: Lei 2854-A.

No Rio de Janeiro está em vigor a Lei Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013, que determina a realização periódica por auto vistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e criar o laudo técnico de vistoria predial. A lei reforça, ainda, a responsabilidade do síndico na questão. O modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVT) deve ser estabelecido por cada prefeitura municipal do estado.

Norte

Belém, a capital do Pará, por meio da lei municipal nº 7737, regulamentada em 1994, prevê que a prefeitura faça vistoria anuais nos edifícios que tenham mais de 2 andares, independentemente de serem residenciais ou comerciais.

Nordeste

Em Fortaleza, assim como em Porto Alegre, a prefeitura emite um certificado de inspeção predial. Para ser obtido, deve seguir o que é orientado na lei nº 9913, vigente desde 2012. Exigida há mais de 15 anos em Salvador, a Lei 5907 é que orientação sobre a inspeção predial na capital baiana.

Centro-oeste

Em Goiás, existe um Projeto de Lei para que seja necessário o Certificado de Inspeção Predial. Além disso, caso o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial aponte alguma irregularidade e o projeto seja aprovado – e a lei entre em vigor -, o documento deverá ser protocolado junto ao órgão competente somado a um cronograma de correções.

Já em Cuiabá, capital do Mato Grosso, a Lei 5.587 regulamenta a realização da inspeção periódica e, como instrumento parte desta fiscalização, foi criado o Laudo de Inspeção Predial (LIP).

Em outras cidades, busque sempre consultar a legislação vigente, seja municipal ou estadual. Como existem vários projetos de lei em andamento, é bom ficar sempre atento. Com ou sem legislação, vale manter o hábito de fazer as inspeções, afinal, isso só trará benefícios para o condomínio.

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Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em BH

Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em BH. A Avaliação de Imóveis é um processo necessário para a venda de casas e apartamentos, com a qual é possível determinar com segurança o valor real de um imóvel levando em consideração todas as regras e condições.

Essa investigação é feita mediante um Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em BH, no qual é possível mensurar aspectos relevantes para a precificação, como localidade, necessidade de reforma, metragem do imóvel, dentre outros fatores relevantes.

Para ajudar você, reunimos neste artigo as principais informações sobre avaliação de imóveis em BH: o que é, quais critérios utilizar e quais os métodos mais usados no mercado imobiliário.

Continue a leitura e confira!

Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em BH – O que é a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Ela é baseada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em consideração também outros critérios, como as características do imóvel no Laudo de Perícia em BH, e o mercado imobiliário da região onde está localizado.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

A avaliação de imóveis em BH é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança.

Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais.

Avaliação de imóveis: quais critérios de compra e venda utilizar?

Existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:

Localização

A localização costuma ser um ponto-chave na avaliação de imóveis em BH. Isso porque os valores mercadológicos variam muito entre regiões. Cidade, bairro e rua são fatores importantes.

Critérios como fácil acesso a meios de transporte público, comércios e serviços essenciais, como mercado, farmácia, postos de combustível, e até mesmo proximidade de espaços com natureza e lazer influenciam diretamente no valor final do imóvel.

Segurança

As grandes cidades tendem a ter um crescimento de casos de violência, mas ainda existem localidades que são valorizadas por serem consideradas mais seguras.

Da mesma maneira, caso o imóvel seja próximo a locais com histórico de assaltos ou outros episódios de violência, o valor tende a cair.

Estrutura interna do apartamento

Durante a avaliação, as estruturas interna e externa são fatores que influenciam diretamente no valor final do bem. São considerados critérios de avaliação estrutural dos imóveis:

  • Revestimento
  • Pintura
  • Fachada
  • Elétrica e hidráulica
  • Forros e telhados
  • Vidros

Além disso, pontos extras como armários planejados, piso de porcelanato, reformas estruturais e bom acabamento somam ao valor!

Estrutura externa

Além do apartamento em si, um prédio bem equipado e em bom estado de conservação (fachada pintada, design moderno) se torna relevante no momento de precificar um imóvel. Elevadores, portaria, fachada, áreas de lazer e vagas na garagem são atrativos para futuros moradores.

Facilidade na transação

Outro ponto que irá aumentar ou diminuir o valor final do imóvel é a facilidade na transação. Muitos corretores desconsideram esse fator no momento de fazer a avaliação, mas ter todos os documentos prontos e conduzir o processo de compra de maneira ágil são pontos positivos para quem deseja adquirir ou vender um imóvel.

Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em BH – Métodos de avaliação de imóveis

Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na avaliação de imóveis em BH, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.

O avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.

  • O método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
  • Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
  • Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.

Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em BH – Qual é o método mais utilizado?

O método de avaliação de imóveis em BH mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.

Esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes.

Os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.

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Serviços de Engenharia em Belo Horizonte

Serviços de Engenharia em Belo Horizonte. Existem diferentes formas de contratar serviços de engenharia. As diferentes formas de contrato possuem vantagens e desvantagens, e elas serão escolhidas de acordo com o cenário encontrado, por exemplo: se há projeto executivo; se há memorial descritivo com especificação adequada de materiais; as possíveis condições de pagamento, se cliente irá se responsabilizar pelo fornecimento dos materiais, dentre outras.

 

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Contrato por empreitada global:

O contratado (empreiteiro, construtor) se responsabiliza por executar uma obra fornecendo mão de obra e materiais. Seu preço é global (podendo ou não haver reajustes de preços). Se o trabalho puder na prática ser realizado com economia de mão de obra ou material, essa vantagem fica com o empreiteiro. Se a obra resultar mais difícil, ou mais cara, isto também é de reponsabilidade do empreiteiro, que não repassa os acréscimos de preço ao dono da obra.

Contrato por empreitada de mão de obra:

O contratado (empreiteiro construtor) responsabiliza-se globalmente pelo fornecimento de toda mão de obra. O dono da obra fornece, sob sua responsabilidade, o material. Se a obra exigir mais mão de obra do que o previsto pelo empreiteiro, este fornecerá, sem ônus, esse adicional. Se o trabalho puder ser feito com menos mão de obra, a vantagem fica com o empreiteiro.

Contrato por administração:

O contrato apenas administra o custo da obra (materiais + mão de obra) sem no entretanto se responsabilizar pelos valores resultantes. A obra dará o que der. Conforme foi gastando, o dono da obra vai pagando o custo dos materiais e a folha de salários. A remuneração do contrato (engenheiro, arquiteto, construtor) ou é por hora dispendida ou é por porcentagem sobre o valor da obra.

Na engenharia de projeto há uma forma toda específica de serviço que é chamada de “cost plus fee” que não deixa de ser um tipo de contrato de administração. Nesse contrato o cliente paga as horas gastas pelo pessoal técnico (engenheiro, projetista, desenhista, etc.).

Para saber o preço de venda da hora de cada profissional, é usado a fórmula:

Preço de venda de 1 homem x hora = (Salário x 12 x k1 x k2) / 2.000

Onde:

Salário = é o salário mensal de carteira de cada profissional

12 = número de meses do ano

K1 = coeficiente de leis sociais (~1,5)

K2 = despesas de administração e lucro (~1,9)

2.000 = número de horas trabalháveis por ano (variável de firma para firma)

Contrato por preços unitários:

Usa-se esse tipo de contrato quando conhecem os tipos de trabalho a executar, mas não se tem certeza da quantidade de cada trabalho. Assim o contrato fixa a remuneração (preço unitário) de cada trabalho. Para se obter o que pagar, multiplica-se o preço unitário pela medição do trabalho efetivamente feito.

 

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Perícia de Engenharia em Belo Horizonte

Perícia de Engenharia em Belo Horizonte. O diagnóstico adequado e completo é aquele que esclarece todos os aspectos do problema, a saber:

Perícia de Engenharia – Sintomas

Os problemas patológicos, salvo raras exceções, apresentam manifestação externa característica, a partir da qual se pode deduzir qual a natureza, a origem e os mecanismos dos fenômenos envolvidos, assim como pode-se estimar suas prováveis consequências. Esses sintomas, também denominadas de lesões, danos, defeitos ou manifestações patológicas, podem ser descritos e classificados, orientando um primeiro diagnóstico, a partir de minuciosas e experientes observações visuais. Os sintomas mais comuns, de maior incidência nas estruturas de concreto, são as fissuras, as eflorescências, as flechas excessivas, as manchas no concreto aparente, a corrosão de armaduras e os ninhos de concretagem (segregação dos materiais constituintes do concreto). Conforme apresentado na figura abaixo, certas manifestações têm elevada incidência (como as manchas superficiais) embora, do ponto de vista das consequências quanto a comprometimento estrutural e quanto ao custo da correção do problema, uma fissura de flexão ou a corrosão das armaduras sejam mais significativas e graves.

 

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Mecanismos

Todo problema patológico, chamado em linguagem jurídica de vício oculto ou vício de construção, ocorre a partir de um processo, de um mecanismo. Por exemplo: a corrosão de armaduras no concreto armado é um fenômeno de natureza eletroquímica, que pode ser acelerado pela presença de agentes agressivos externos, do ambiente, ou internos, incorporados ao concreto. Para que a corrosão se manifeste é necessário que haja oxigênio (ar), umidade (água) e o estabelecimento de uma célula de corrosão eletroquímica (heterogeneidade da estrutura), que só ocorre após a despassivação da armadura (vide figura a baixo)

Conhecer o mecanismo do problema é fundamental para uma terapêutica adequada. É imprescindível, por exemplo, saber que devem ser limitadas as sobrecargas ou reforçadas as vigas quando as fissuras são consequência de momento fletor. Neste caso, não basta a injeção das fissuras, pois estas poderiam reaparecer em posições muito próximas das iniciais.

 

 

Origem

O processo de construção e uso pode ser dividido em cinco grandes etapas: planejamento, projeto, fabricação de materiais e componentes fora do canteiro, execução propriamente dita e uso, esta última etapa mais longa, que envolve a operação e manutenção das obras civis (vide figura a baixo).

Se, por um lado, as quatro primeiras etapas envolvem um período relativamente curto (em geral menos de dois anos) por outro lado, as construções devem ser utilizadas durante períodos longos (em geral mais de cinquenta anos para edificações e mais de duzentos para barragens e obras de arte).

 

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Os problemas patológicos só se manifestam após o início da execução propriamente dita, a última etapa da fase de produção. Normalmente ocorrem com maior incidência na etapa de uso. Certos problemas, como por exemplo os resultantes de reações álcali-agregados, só aparecem com intensidade após seis a doze anos. Há casos de corrosão de armadura em lajes de forro/piso de apartamentos que se manifestaram intensamente, inclusive com colapso parcial, depois de treze anos do “Habite-se”.

Um diagnóstico adequado do problema deve indicar em que etapa do processo construtivo teve origem o fenômeno. Por exemplo, umas fissura de momento fletor em vigas tanto pode ter origem num projeto inadequado, quanto na qualidade inferior do aço; tanto na má execução com concreto de resistência inadequada, quanto na má utilização, com a colocação sobre a viga de cargas superiores às previstas inicialmente. Para cada origem do problema há uma terapia mais adequada, embora o fenômeno e os sintomas possam ser os mesmos.

Cabe ressaltar que a identificação da origem do problema permite também identificar, para fins judiciais, quem cometeu a falha. Assim, se o problema teve origem na fase de projeto, o projetista falhou; quando a origem está na qualidade do material, o fabricante errou; se na etapa de execução, trata-se de falha na mão-de-obra e a fiscalização ou a construtora foram omissos; se na etapa de uso, a falha é da operação e manutenção.

Uma elevada percentagem das manifestações patológicas tem origem nas etapas de planejamento e projeto, conforme mostra a Fig. 1.4. As falhas de planejamento ou de projeto são, em geral, mais graves que as falhas de qualidade dos materiais ou de má execução. É sempre preferível investir mais tempo no detalhamento e estudo da estrutura que, por falta de previsão, tomar decisões apressadas ou adaptadas durante a execução.

 

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Patologias da Construção em Belo Horizonte

PATOLOGIAS

Patologias da Construção em Belo Horizonte. As Patologias podem ser entendidas como a parte da Engenharia que estuda os sintomas, os mecanismo, as causas e as origens dos defeitos das construções civis, ou seja, é o estudo das partes que compõem o diagnóstico do problema.

As Patologias da Engenharia – Causas:

Os agentes causadores dos problemas patológicos podem ser vários: cargas, variação da umidade, variações térmicas intrínsecas e extrínsecas ao concreto, agente biológicos, incompatibilidade de materiais, agentes atmosféricos e outros.

No caso de uma fissura em viga por ação de momento fletor, o agente causador é a carga – se não houver carga, não haverá fissura – qualquer que seja a origem do problema. Já fissuras verticais nas vigas podem ter como agentes causadores tanto a variação da umidade – retração hidráulica por falta de cura – quanto gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes de variações diárias e sazonais da temperatura ambiente. Evidentemente, a cada causa corresponderá uma terapia mais adequada e mais duradoura.

Consequências:

Um bom diagnóstico se completa com algumas considerações sobre as consequências do problema no comportamento geral da estrutura, ou seja, um prognostico da questão. De forma geral, costuma-se separar as considerações em dois tipos: as que afetam as condições de segurança da estrutura (associadas ao estado limite último) e as que comprometem as condições de higiene, estética, etc., ou seja, as denominadas condições de serviço e funcionamento da construção (associadas aos estados limites de utilização).

Em geral, os problemas patológicos são evolutivos e tendem a se agravar com o passar do tempo, além de acarretarem outros problemas associados ao inicial. Por exemplo: uma fissura de momento fletor pode dar origem à corrosão de armadura; flechas excessivas em vigas e lajes podem acarretar fissuras em paredes e deslocamentos em pisos rígidos apoiados sobre os elementos fletidos.

Pode-se afirmar que as correções serão mais duráveis, mais efetivas, mais fáceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas. A demonstração mais expressiva dessa afirmação é a chamada “lei de Sitter” que mostra os custos crescendo segundo uma progressão geométrica.

Dividindo as etapas construtivas e de uso em quatro períodos correspondentes ao projeto, à execuções propriamente dita, à manutenção preventiva efetuada antes dos primeiros três anos e à manutenção corretiva efetuada após surgimento dos problemas, a cada uma corresponderá um custo que segue uma progressão geométrica de razão cinco, conforme indicado na Figura 1.5:

 

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Uma interpretação adequada de cada um desses períodos pode ser a seguinte:

Projeto: toda medida tomada a nível de projeto com o objetivo de aumentar a proteção e a durabilidade da estrutura, como por exemplo, aumentar o cobrimento da armadura, reduzir a relação água/cimento do concreto, especificar tratamentos protetores superficiais, escolher detalhes construtivos adequados, especificar cimentos, aditivos e adições com características especiais e outras, implica num custo que pode ser associado ao número 1 (um).

Execução: toda medida extraprojeto, tomada durante a execução propriamente dita, incluindo nesse período a obra recém-construída, implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido acarretado se esta medida tivesse sido tomada a nível de projeto, para obter-se o mesmo “grau” de proteção e durabilidade da estrutura. Um exemplo típico é a decisão em obra de reduzir a relação água/cimento do concreto para aumentar a sua durabilidade e proteção à armadura. A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o redimensionamento automático da estrutura considerando um concreto de resistência à compressão mais elevada, de menor módulo de deformação, de menor deformação lenta e de maiores resistências à baixa idade. Essas novas características do concreto acarretariam a redução das dimensões dos componentes estruturais, economia de fôrmas, redução de taxa de armadura, redução de volumes e peso próprio, etc. Essa medida tomada a nível de obra, apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da durabilidade, não mais pode propiciar alteração para melhor dos componentes estruturais que já foram definidos anteriormente no projeto.

Manutenção preventiva: toda medida tomada com antecedência e previsão, durante o período de uso e manutenção da estrutura, pode ser associada a um custo 5 (cinco) vezes menor que aquele necessário à correção dos problemas gerados a partir de uma não intervenção preventiva tomada com antecedência à manifestação explícita de patologias. Ao mesmo tempo estará associada a um custo 25 (vinte e cinco) vezes superior àquele que teria acarretado uma decisão de projeto para obtenção do mesmo “grau” de proteção e durabilidade da estrutura. Como exemplo pode-se citar a remoção de fuligem ácida e limpeza das fachadas, estufamento ou reestucamento das superfícies aparentes, pinturas com vernizes e hidrofugantes, renovação ou construção de rufos, pingadeiras, beirais e outras medidas de proteção.

Manutenção corretiva: corresponde aos trabalhos de diagnóstico, prognóstico, reparo e proteção das estruturas que já apresentam manifestações patológicas, ou seja, correção de problemas evidentes. A estas atividades pode-se associar um custo 125 (cento e vinte e cinco) vezes superior ao custo das medidas que poderiam ter sido tomadas a nível de projeto e que implicariam num mesmo “grau” de proteção e durabilidade que se estime da obra a partir da correção.

Segundo Sitter, colaborador do CEB – Comité Euro-international du Betón- formulador dessa lei de custos amplamente citada em bibliografias específicas da área, adiar uma intervenção significa aumentar os custos diretos em progressão geométrica de razão 5 (cinco), o que torna ainda mais atual o conhecido ditado popular “não deixes para amanhã o que fazer hoje”, por cinco vezes menos.

 

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Ensaio para Perícia de Engenharia em BH

Ensaio para Perícia de Engenharia em BH

Ensaio para Perícia de Engenharia em BH. Para se efetuar a perícia de engenharia é necessário se municiar de informações suficientes para que se obtenha um diagnóstico com a precisão desejada. Por vezes, ensaios precisam ser feitos para que sejam colhidos dados sobre oque está sendo periciado. Esses ensaios podem ser “destrutivos” (executa-se intervenção física na peça como: apicoamento, quebra superficial, cortes, desbaste, etc) ou “não destrutivos”, onde se utiliza de ferramentas e máquinas que fornecem dados sem a necessidade de intervenção invasiva à peça.

Neste post irá de destrinchar uma das técnicas não destrutivas que coleta informações sobre a qualidade do concreto, o “Ultrassom”.

Ultrassom:

Ensaio que identifica os vazios no concreto e atesta a sua qualidade. Mede-se a compacidade, que muitas vezes se mostra baixa por má vibração do concreto ou por falta dela. Para este ensaio é utilizado um aparelho que emite ondas ultrassônicas (transdutor emissor) e as capta do outro lado da peça ensaiada (transdutor captador).

 

A leitura que se faz é pela velocidade que essas ondas viajam por dentro da peça, onde, quando a velocidade se mostra alta, significa boa compacidade e ausência de vazios. Quando a velocidade é baixa, o concreto possui vazios, pois indica que a onda tem que contornar esses vazios, o que faz aumentar o trajeto percorrido e aumentar o tempo para a onda ser captada do outro lado, consequentemente diminuindo a sua velocidade (V = D x T).

O equipamento possui limitadores, por exemplo: não pode ser feito em acabamentos (granitos, porcelanato, cerâmicas, mantas, etc) pois os diferentes materiais mascararão os resultados por possuírem diferentes características, causando variações indesejadas das ondas.

Outro exemplo é de que quando utilizado o método indireto (em lajes por exemplo, onde os transdutores estarão paralelos) a profundidade das ondas serão de 10cm, independente da potência do aparelho, tanto o de 54kHz que é o mais comum no mercado, quanto os mais potentes que emitem ondas de menor frequência, que adentram mais profundamente na peça.

 

O ensaio deve ser feito em situações como em estruturas com trincas aparentes, onde o ensaio irá atestar se são trincas superficiais ou passantes (profundas). Também é feito por causa da feiura externa (desmoldante ruim, etc), para saber se isso de reflete internamente.

 

Em caso de incêndio onde uma viga se expande em primeiro momento (calor do fogo) depois retrair (baixa brusca de temperatura), pode causar fissuras e vazios dentro do concreto. Se for apagado com água, pode provocar formação de gesso dentro do concreto (CaSO4) que é ainda pior.

 

O ensaio também determina o módulo de elasticidade dinâmico. O método de utilização, após fazer a calibração, é com um material acoplante (não especificado pela norma e que pode ser uma vaselina específica, gel de cabelo, graxa de avião, outros) transdutores devem ser posicionados com a mesma força aplicada em cada transdutor.

O dado fornecido pelo ensaio é do tempo que as ondas demoram para transpassar o concreto, este tempo deve ser utilizado para chegar na velocidade e avaliar a partir da tabela qual a qualidade do concreto.

 

Para utilizar o ultrassom, é necessário alimentar o aparelho com a quantidade de barras de aço e seus respectivos diâmetros. O ensaio em peças molhadas tem resultados modificados, pois a água nos vazios mascara e demonstra um resultado da qualidade acima do real.

A Norma Técnica exige máximo de 1% de variação dos resultados portanto deve-se fazer 3 leituras por ponto.

Cumpre ressaltar que em estruturas duvidosas, o valor encontrado de 3,8 que seria classificado como “bom” na tabela aceita internacionalmente da relação entre velocidade do pulso longitudinal (km/s) e qualidade do concreto, deve-se constatar como “duvidoso”, e não como “bom”.

Nós, engenheiros peritos, trabalhamos com uma variação de 10%, portanto um resultado de 3,58 (bom), abaixa para 3,2 (duvidoso).

 

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