As Perícias de Engenharia em bairro de Lourdes

As Perícias de Engenharia em bairro de Lourdes

Dentre os inúmeros problemas patológicos que afetam os edifícios, sejam eles residenciais, comerciais ou institucionais, particularmente importante é o problema das trincas, devido a três aspectos fundamentais: o aviso de um eventual estado perigoso para a estrutura, o comprometimento do desempenho da obra em serviço (estanqueidade à água, durabilidade, isolação acústica, etc.), e o constrangimento psicológico que a fissuração do edifício exerce sobre seus usuários.

A evolução da tecnologia dos materiais de construção e das técnicas de projeto e execução de edifícios evoluíram no sentido de torna-los cada vez mais leves, com componentes estruturais mais esbeltos, menos contraventados.

As conjunturas sócio-econômicas de países em desenvolvimento, como o Brasil, fizeram com que as obras fossem sendo conduzidas com velocidades cada vez maiores, com poucos rigores nos controles dos materiais e dos serviços, tais conjunturas criaram ainda condições para que os trabalhadores mais qualificados fossem paulatinamente se incorporando a setores industriais mais nobres, com melhor remuneração da mão-de-obra, em detrimento da indústria da construção civil.

Tais fatos, aliados a quadros mais complexos de formação deficiente de engenheiros e arquitetos, de políticas habitacionais e sistemas de financiamento inconsistentes e da inusitada fuga de recursos para atividades meramente especulativas, vêm provocando a queda gradativa da qualidade das nossas construções, até o ponto de encontrarem-se edifícios que, nem tendo sido ocupados, já estão virtualmente condenados. Para a solução de tais problemas, a experiência revela que as obras de restauração ou reforço são em geral muito dispendiosas; e o que é mais grave… nem sempre solucionam o problema de forma definitiva. Os encargos decorrentes dessas reformas desnecessárias representam também um grande ônus para a economia dos países pobres, onde, via de regra, há enorme carência de habitações, de materiais de construção, de mão-de-obra especializada e de recursos de uma forma geral.

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Para o eng. Pfeffermann, consultor do Centre Scientifique et Technique de la Construction e autor de diversos trabalhos sobre o assunto (1, 2, 3, 4), “as trincas podem não constituir um defeito na medida em que são a expressão, às vezes pode ser doloroso dizer-se, de uma nova era da construção; mas serão, se cruzarmos os braços sem nos esforçarmos para encontrar uma solução”. No caso brasileiro, parece recomendável a busca dessa solução, pela classe dos engenheiros e arquitetos, pelos poderes constituídos e pela sociedade como um todo, no sentido do aproveitamento otimizado dos nossos poucos recursos e da não transferência aos usuários dos edifícios de problemas crônicos que percutirão e elevados custos de manutenção; caso contrario, continuará a sociedade brasileira malbaratando esses poucos recursos, construindo obras cada vez com pior padrão de qualidade e, em contrapartida, contribuindo para a formação dos maiores especialistas do mundo em patologia.

Entre os técnicos e empresários que atuam na construção civil, as fissuras são em geral motivo de grandes polêmicas teóricas e de infindáveis demandas judiciais, onde em ciclo fechado os diversos intervenientes atribuem-se uns aos outros a responsabilidade pelo problema, enquanto o ônus financeiro dele decorrente acaba sendo assumido quase sempre pelo consumidor final. “Aos olhos do leigo em construção a fissura constitui um defeito cujo responsável é o arquiteto, o engenheiro, o empreiteiro ou o fabricante do material. Entretanto… desde as origens da construção, as fissuras sempre existiriam , pois elas são consequências de fenômenos naturais.” Essa afirmação do arquiteto francês Charles Rambert, citado por Pfeffermann, parece querer explicar, de maneira relativamente singela, a origem do defeito; ao considerar-se entretanto que os ditos fenômenos naturais são dados irrefutáveis da equação, a antítese parece ser mais verdadeira.

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As trincas podem começar a surgir, de forma congênita, logo no projeto arquitetônico da construção; os profissionais ligados ao assunto devem se conscientizar de que muito pode ser feito para minimizar-se o problema, pelo simples fato de reconhecer-se que as movimentações dos materiais e componentes das edificações civis são inaceitáveis. Deve-se, sem dúvida, dar importância à estética, à segurança, à higiene, à funcionalidade e ao custo inicial da obra; não se deve esquecer, contudo, que para projetar é também levar em conta alguns outros aspectos tais como custos de manutenção e durabilidade da obra, diretamente relacionados com o maior ou menor conhecimento que o projetista tem das propriedades tecnológicas dos materiais de construção a serem empregados.

Do ponto de vista físico um edifício nada mais é do que a interligação entre diversos materiais e componentes; é muito comum especificarem-se nos projetos componentes “bons e resistentes”, não se dando maior cuidado aos elementos de ligação e esquecendo-se, frequentemente, de que um sistema de juntas às vezes é indispensável para que os componentes apresentem o desempenho presumido. Segundo Baker, é uma falácia muito comum referir-se a materiais de construção como bons ou ruins, duráveis ou não duráveis e resistentes ou não resistentes, como se essas fossem propriedades inerentes dos materiais. Na realidade, esses termos são muito relativos: a durabilidade do material está diretamente relacionada às condições de aplicação e de exposição. Por outro lado, não existe nenhum material infinitamente resistente; todos eles irão trincar-se ou romper-se sob ação de um determinado nível de carregamento, nível este que não deverá ser atingido no caso de não se desejar na edificação componentes trincados ou rompidos.

Incompatibilidades entre projetos de arquitetura, estrutura e fundações normalmente conduzem a tensões que sobrepujam a resistência dos materiais em seções particularmente desfavoráveis, originando problemas de fissuras. No Brasil é ainda muito comum a falta de diálogo entre os autores dos projetos mencionados e os fabricantes dos materiais e componentes da construção. Assim, projetam-se fundações sem levar-se em conta se a estrutura é rígida ou flexível, calculam-se estruturas sem considerarem-se os sistemas de vinculação e as propriedades elásticas dos componentes de vedação, projetam-se vedações e sistemas de piso sem a consideração da ocorrência de recalques diferenciados e das acomodações da estrutura.

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Partindo-se muita vezes de projetos incompatíveis ou mal detalhados, considerando-se ainda a interferência de todos os projetos das instalações, as falhas de planejamento, a carência de especificações técnicas os projetos das instalações, as falhas de planejamento, a carência de especificações técnicas, a ausência de mão-de-obra bem treinada, a deficiência de fiscalização e, muitas vezes, as imposições políticas de prazos e preços é certo com um pouco de exagero, as ocorrências de fissuras, destacamentos, infiltrações de água e outros males aparecem ser fenômenos perfeitamente naturais, talvez mais naturais do que aqueles a que se referiu Rambert.

No Brasil, com exceção de alguns levantamentos preliminares efetuados pelo IPT-Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo em conjuntos habitacionais construídos no interior, não se tem notícia da compilação de dados sobre as origens dos problemas patológicos nos edifícios e sobre suas formas mais típicas de manifestação. Na Bélgica, segundo pesquisa desenvolvida pelo dentre Scientifique et Technique de la Construction, com base na análise de 1.800 problemas patológicos chegou-se à conclusão de que a maioria deles originava-se de falhas de projeto (46%), seguindo-se falhas de execução (22%) e qualidade inadequada dos materiais de construção empregados (15%). No tocante às fissuras, que em ordem de importância perdiam apenas para os problemas de umidade, conclui-se que as causas mais importantes eram a deformabilidade das estruturas e as movimentações térmicas, seguindo-se os recalques diferenciados de fundações e as movimentações higroscópicas.

A falta, entre nós, do registro e divulgação de dados sobre problemas patológicos retarda o desenvolvimento das técnicas de projetar e de construir, cerceando principalmente aos profissionais mais jovens a possibilidade de evitarem erros que já foram repetidos inúmeras vezes no passado.

 

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Pericia de Engenharia bairro de Lourdes

Pericia de Engenharia bairro de Lourdes. O diagnóstico adequado e completo é aquele que esclarece todos os aspectos do problema, a saber:

Pericia de Engenharia bairro de Lourdes – Sintomas

Os problemas patológicos, salvo raras exceções, apresentam manifestação externa característica, a partir da qual se pode deduzir qual a natureza, a origem e os mecanismos dos fenômenos envolvidos, assim como pode-se estimar suas prováveis consequências. Esses sintomas, também denominadas de lesões, danos, defeitos ou manifestações patológicas, podem ser descritos e classificados, orientando um primeiro diagnóstico, a partir de minuciosas e experientes observações visuais. Os sintomas mais comuns, de maior incidência nas estruturas de concreto, são as fissuras, as eflorescências, as flechas excessivas, as manchas no concreto aparente, a corrosão de armaduras e os ninhos de concretagem (segregação dos materiais constituintes do concreto). Conforme apresentado na figura abaixo, certas manifestações têm elevada incidência (como as manchas superficiais) embora, do ponto de vista das consequências quanto a comprometimento estrutural e quanto ao custo da correção do problema, uma fissura de flexão ou a corrosão das armaduras sejam mais significativas e graves.

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Mecanismos

Todo problema patológico, chamado em linguagem jurídica de vício oculto ou vício de construção, ocorre a partir de um processo, de um mecanismo. Por exemplo: a corrosão de armaduras no concreto armado é um fenômeno de natureza eletroquímica, que pode ser acelerado pela presença de agentes agressivos externos, do ambiente, ou internos, incorporados ao concreto. Para que a corrosão se manifeste é necessário que haja oxigênio (ar), umidade (água) e o estabelecimento de uma célula de corrosão eletroquímica (heterogeneidade da estrutura), que só ocorre após a despassivação da armadura (vide figura a baixo)

Conhecer o mecanismo do problema é fundamental para uma terapêutica adequada. É imprescindível, por exemplo, saber que devem ser limitadas as sobrecargas ou reforçadas as vigas quando as fissuras são consequência de momento fletor. Neste caso, não basta a injeção das fissuras, pois estas poderiam reaparecer em posições muito próximas das iniciais.

 

Origem

O processo de construção e uso pode ser dividido em cinco grandes etapas: planejamento, projeto, fabricação de materiais e componentes fora do canteiro, execução propriamente dita e uso, esta última etapa mais longa, que envolve a operação e manutenção das obras civis (vide figura a baixo).

Se, por um lado, as quatro primeiras etapas envolvem um período relativamente curto (em geral menos de dois anos) por outro lado, as construções devem ser utilizadas durante períodos longos (em geral mais de cinquenta anos para edificações e mais de duzentos para barragens e obras de arte).

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Os problemas patológicos só se manifestam após o início da execução propriamente dita, a última etapa da fase de produção. Normalmente ocorrem com maior incidência na etapa de uso. Certos problemas, como por exemplo os resultantes de reações álcali-agregados, só aparecem com intensidade após seis a doze anos. Há casos de corrosão de armadura em lajes de forro/piso de apartamentos que se manifestaram intensamente, inclusive com colapso parcial, depois de treze anos do “Habite-se”.

Um diagnóstico adequado do problema deve indicar em que etapa do processo construtivo teve origem o fenômeno. Por exemplo, umas fissura de momento fletor em vigas tanto pode ter origem num projeto inadequado, quanto na qualidade inferior do aço; tanto na má execução com concreto de resistência inadequada, quanto na má utilização, com a colocação sobre a viga de cargas superiores às previstas inicialmente. Para cada origem do problema há uma terapia mais adequada, embora o fenômeno e os sintomas possam ser os mesmos.

Cabe ressaltar que a identificação da origem do problema permite também identificar, para fins judiciais, quem cometeu a falha. Assim, se o problema teve origem na fase de projeto, o projetista falhou; quando a origem está na qualidade do material, o fabricante errou; se na etapa de execução, trata-se de falha na mão-de-obra e a fiscalização ou a construtora foram omissos; se na etapa de uso, a falha é da operação e manutenção.

Uma elevada percentagem das manifestações patológicas tem origem nas etapas de planejamento e projeto, conforme mostra a Fig. 1.4. As falhas de planejamento ou de projeto são, em geral, mais graves que as falhas de qualidade dos materiais ou de má execução. É sempre preferível investir mais tempo no detalhamento e estudo da estrutura que, por falta de previsão, tomar decisões apressadas ou adaptadas durante a execução.

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Engenharia Diagnóstica em bairro Lourdes

Perícia de Engenharia

Engenharia Diagnóstica em bairro Lourdes. Para se executar a perícia na engenharia diagnóstica é necessário se municiar de informações suficientes para que se obtenha um diagnóstico com a precisão desejada. Por vezes ensaios são feitos para que sejam colhidos dados sobre oque está sendo periciado. Esses ensaios podem ser “destrutivos” (executa-se intervenção física na peça como: escarificar, quebra superficial, cortes, desbaste, etc) ou “não destrutivos”, onde se utiliza de ferramentas e máquinas que fornecem dados sem a necessidade de intervenção invasiva à peça.

Neste post irá se destrinchar duas das técnicas não destrutivas que coleta informações sobre as características do concreto periciado com uso de “Pacômetro” e de “Tomógrafo”.

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Engenharia diagnóstica – Pacômetro:

O ensaio é praticado para identificar e localizar as ferragens que estão dentro do concreto. Algumas das marcas que fabricam este equipamento são> Hilti, Bosch, Proceq, Profoscope, dentre outras. O Engenheiro Perito deve sempre ter olhar cético sobre os manuais das fabricantes, pois sabe-se de ocorrência de máquinas informarem capacidade de leitura de 15cm porém no ato do ensaio as mesmas conseguiram profundidade de apenas 5cm, 1/3 da capacidade informada.

Também se faz necessário se ter olhar cético sobre a capacidade de informar o diâmetro das barras contidas dentro do concreto, pois há a possibilidade de que as ranhuras das barras tornem a leitura imprecisa. O acabamento existente também pôde, e, provavelmente irá, diminuir o alcance da leitura do equipamento.

O próprio equipamento irá fornecer o cobrimento da armadura. Porém, uma das sacadas do perito que faz o teste com este aparelho, é de perceber que, ao se detectar que a barra de ferro da superfície ensaiada apresenta cobrimento alto, há a possibilidade de ter havido displicência na obra que ocasionou o afundamento da armação na estrutura. Isto teria ocorrido pela comum e equivocada prática nos canteiros de obras de se transitar diretamente por cima das armaduras negativas, transformando-as em positivas.

Tomógrafo:

Este ensaio visa detectar os vazios no interior do concreto ao determinar a velocidade da onda ultrassônica de cisalhamento “onda S”. Com as ondas “S” e “P” (de compressão) determinadas, pode-se definir o modulo de elasticidade estático. Determina-se a profundidade dos vazios, localiza-se as barras de aço, determina-se a profundidade das barras e o espaçamento das mesmas (que também é possível com ensaio de pacômetria).

O tomógrafo funciona por meio de emissão de ondas ultrassônicas de baixa frequência, que são possíveis de regular de acordo com o comprimento de onda desejável (quanto menor, maior a profundidade alcançada na peça de concreto).

O equipamento é transmissor e receptor, portanto é melhor que o equipamento de ultrassom seja utilizado no método indireto, pois nesse método o alcance pode ser de até 2m.

Este equipamento não precisa de material acoplante, é portátil e tem baterias de longa duração.

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Perícia de Engenharia bairro de Lourdes

Perícia de Engenharia

Perícia de Engenharia bairro de Lourdes. Para se efetuar a perícia de engenharia é necessário se municiar de informações suficientes para que se obtenha um diagnóstico com a precisão desejada. Por vezes, ensaios precisam ser feitos para que sejam colhidos dados sobre oque está sendo periciado. Esses ensaios podem ser “destrutivos” (executa-se intervenção física na peça como: apicoamento, quebra superficial, cortes, desbaste, etc) ou “não destrutivos”, onde se utiliza de ferramentas e máquinas que fornecem dados sem a necessidade de intervenção invasiva à peça.

Neste post irá de destrinchar uma das técnicas não destrutivas que coleta informações sobre a qualidade do concreto, o “Ultrassom”.

Perícia de Engenharia – Ultrassom:

Ensaio que identifica os vazios no concreto e atesta a sua qualidade. Mede-se a compacidade, que muitas vezes se mostra baixa por má vibração do concreto ou por falta dela. Para este ensaio é utilizado um aparelho que emite ondas ultrassônicas (transdutor emissor) e as capta do outro lado da peça ensaiada (transdutor captador).

A leitura que se faz é pela velocidade que essas ondas viajam por dentro da peça, onde, quando a velocidade se mostra alta, significa boa compacidade e ausência de vazios. Quando a velocidade é baixa, o concreto possui vazios, pois indica que a onda tem que contornar esses vazios, o que faz aumentar o trajeto percorrido e aumentar o tempo para a onda ser captada do outro lado, consequentemente diminuindo a sua velocidade (V = D x T).

O equipamento possui limitadores, por exemplo: não pode ser feito em acabamentos (granitos, porcelanato, cerâmicas, mantas, etc) pois os diferentes materiais mascararão os resultados por possuírem diferentes características, causando variações indesejadas das ondas.

Outro exemplo é de que quando utilizado o método indireto (em lajes por exemplo, onde os transdutores estarão paralelos) a profundidade das ondas serão de 10cm, independente da potência do aparelho, tanto o de 54kHz que é o mais comum no mercado, quanto os mais potentes que emitem ondas de menor frequência, que adentram mais profundamente na peça.

O ensaio deve ser feito em situações como em estruturas com trincas aparentes, onde o ensaio irá atestar se são trincas superficiais ou passantes (profundas). Também é feito por causa da feiura externa (desmoldante ruim, etc), para saber se isso de reflete internamente.

Em caso de incêndio onde uma viga se expande em primeiro momento (calor do fogo) depois retrair (baixa brusca de temperatura), pode causar fissuras e vazios dentro do concreto. Se for apagado com água, pode provocar formação de gesso dentro do concreto (CaSO4) que é ainda pior.

O ensaio também determina o módulo de elasticidade dinâmico. O método de utilização, após fazer a calibração, é com um material acoplante (não especificado pela norma e que pode ser uma vaselina específica, gel de cabelo, graxa de avião, outros) transdutores devem ser posicionados com a mesma força aplicada em cada transdutor.

O dado fornecido pelo ensaio é do tempo que as ondas demoram para transpassar o concreto, este tempo deve ser utilizado para chegar na velocidade e avaliar a partir da tabela qual a qualidade do concreto.

Para utilizar o ultrassom, é necessário alimentar o aparelho com a quantidade de barras de aço e seus respectivos diâmetros. O ensaio em peças molhadas tem resultados modificados, pois a água nos vazios mascara e demonstra um resultado da qualidade acima do real.

A Norma Técnica exige máximo de 1% de variação dos resultados portanto deve-se fazer 3 leituras por ponto.

Cumpre ressaltar que em estruturas duvidosas, o valor encontrado de 3,8 que seria classificado como “bom” na tabela aceita internacionalmente da relação entre velocidade do pulso longitudinal (km/s) e qualidade do concreto, deve-se constatar como “duvidoso”, e não como “bom”.

Nós, engenheiros peritos, trabalhamos com uma variação de 10%, portanto um resultado de 3,58 (bom), abaixa para 3,2 (duvidoso).

 

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Soluções de Engenharia bairro de Lourdes

Soluções de Engenharia bairro de Lourdes:

Você ja parou para se perguntar: oque escritórios de Engenharia e Arquitetura vendem para o mercado? O que é que os clientes de fato procuram quando entram em contato conosco? Talvez a resposta mais comum seja: “projetos”, “consultorias”, “assessoramento técnico”, “laudos técnicos”, “administração ou acompanhamento de obras”… Mas, seja qual for a resposta, pode ser reduzida ao seguinte: SOLUÇÕES DE ENGENHARIA ou SOLUÇÕES DE ARQUITETURA . É isso o que nós vendemos.

Empresas de engenharia ou arquitetura, sejam do tamanho que forem são, essencialmente, Usinas de Processamento de Informação, produzindo Soluções de Engenharia (ou de Arquitetura). Esse é o nosso produto.

A quase totalidade das pesquisas realizadas no Brasil que tangenciam o exercício profissional da Engenharia e Arquitetura está ligada muito mais às questões relativas à construção civil do que à Engenharia e Arquitetura propriamente ditas.

Muitos trabalhos reconhecidos e referenciados como sendo relativos às práticas gerenciais de Engenharia e Arquitetura são, na verdade, sobre práticas gerenciais de empresas de construção civil ou de instalações industriais.

Organizações de serviços profissionais de Engenharia são frequentemente confundidas na literatura com empresas cujos produtos são engenheirados. Assim, é comum que as pessoas se refiram às empresas de construção civil, por exemplo, ou a empreiteiras de obras públicas – como estradas e pontes – como se fossem empresas de Engenharia, o que não é correto. A engenharia entra nesses produtos finais (casas, edifícios, pontes, estradas) como um insumo. Uma matéria prima. Por mais importante que seja para o resultado final da obra, não se deve deixar de perceber que a participação da Engenharia nos custos totais dessas obras raramente ultrapassa 10%, como pode ser constatado em diversos documentos que relacionam os custos das obras com os custos de serviços de Engenharia.

Além disso, e apenas para não deixar dúvidas sobre esse detalhe, demonstrando que essa visão não passa de um equívoco cultural, basta observar que ninguém considera uma fabrica de aviões como uma empresa de Engenharia, apesar de seu produto final ser tão engenheirado, quanto uma obra de construção. O mesmo raciocínio pode ser adotado para analisar um estaleiro, ou uma fábrica de automóveis.

Empresas de Engenharia são, portanto, empresas cujo produto final é um serviço, como projeto, consultoria, assessoria técnica, acompanhamento, fiscalização e um conjunto de outras atividades previstas pela lei 5.194, de 24/12/1966. Cabe ainda ressaltar que muitas empresas realizam serviços de Engenharia, ainda que não sejam empresas de Engenharia. Por outro lado, empresas de Engenharia realizam serviços que não são, necessariamente de Engenharia. Assim, conclui-se que empresas de Engenharia, ou empresas de projeto de Engenharia (também chamadas empresas de Engenharia de projeto ou empresas de Engenharia consultiva) são aquelas dedicadas à atividade de Engenharia e que têm, nessa atividade, sua principal fonte de renda.

Portanto, quando se fala de Soluções de Engenharia ou de Arquitetura, refere-se às atividade de projeto, consultoria, assessoria técnica e outras atividades que envolvem processamento de informações e a consequente produção de “Informação Organizada”, sob a forma de desenhos, relatórios, memórias de cálculo, gráficos, tabelas, laudos, pareceres e outras formas de solução.

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Soluções de Engenharia e de Arquitetura – Produto de Consumo Restrito

As Soluções de Engenharia ou de Arquitetura não são comprados ou consumidos por muitas pessoas, muitas vezes na vida. Portanto, nossos produtos não são Produtos de Consumo de Massa. Isso nos tira um conjunto muito grande de ferramentas e recursos de Marketing tradicional (quase todo voltado para produtos de consumo de massa).

Um exemplo prático: em uma loja de roupas, um cliente, por uma razão ou outra, deixa de comprar na “loja A” e compra na “loja B”. A chance do cliente se arrepender de ter comprado na “loja A” é real. Caso isso aconteça, ele provavelmente irá considerar com mais carinho a possibilidade de fazer negócio com a “loja B”. O mesmo ocorre se você tem uma oficina mecânica ou uma lavanderia. Já no caso de arquitetos e engenheiros, se o cliente preferiu contratar o concorrente, independente de gostar ou não do serviço prestado, é provável que o mesmo não irá contratar outra empresa do ramo. Por isso o ideal é que o cliente faça uma pesquisa para identificar empresas que tenham serviços prestados e que seja reconhecidamente competente no que faz, para que não corra o risco de ficar insatisfeito com os serviços contratados. A W Lopes Engenharia está há mais de 25 anos no mercado e ao longo desses anos vem fidelizando seus clientes devido ao fato de sempre se preocupar em atender satisfatoriamente os nossos clientes.

Soluções de Engenharia e de Arquitetura – Produto com Alto Componente Intelectual Agregado

Os serviços de Solução de Engenharia ou de Arquitetura são, em última análise, INFORMAÇÃO. Obter, processar e produzir informações depende de um treinamento intelectual que é obtido através de muitos anos de estudos profundos. A maioria das pessoas (cerca de 99,5%) não faz a menor ideia de como funciona a cabeça de um engenheiro ou de um arquiteto.

Soluções de Engenharia e de Arquitetura – Produto Intermediário

Os serviços de Solução de Engenharia e Arquitetura não são os produtos finais. Ninguém compra um projeto de Engenharia ou de Arquitetura para colocar numa moldura e pendurar numa parede. Ninguém contrata serviços de Engenharia ou de Arquitetura para se divertir, ou para obter qualquer forma de satisfação imediata. O serviços de Engenharia ou Arquitetura é sempre incorporado a um processo em andamento, que vai resultas no produto final, que será outra coisa.

Para que se tenha clareza no Serviço de Solução de Engenharia e Arquitetura, o mesmo pode ser considerado como uma matéria prima. Matéria prima que pode ser considerada como um material de construção, com os mesmos efeitos e utilidades do: cimento, areia, ferro, vidros, tijolos, azulejos, tinta, tubos, fios, etc… Porém, também é necessário saber que é uma matéria prima que produz resultados mais evidentes e importantes do que muitos outros materiais de construção utilizados.

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Exemplo prático

Tomemos uma pessoa que disponha de R$100.000,00, para construir uma residência. Ela tem dois caminhos a seguir: o caminho “A” e o caminho “B”.

Começamos pelo caminho “B” que, por ser o mais torto e o mais incorreto, é também o mais popular.

Essa pessoa faz, ela mesma, um desenho da planta da casa. Ou, então, pede para alguém fazer para ela. Geralmente um desenhista que fez um cursinho básico, ou nem isso. Com o tal desenho, procura-se um acobertador (nome dado ao profissional de engenharia para tornar legal um trabalho feito por terceiros, também chamado de “assinador de planta” ou simplesmente “canetinha”. Com esse caminho tem-se um “investimento” de, digamos, R$1.000,00 em “engenharia” e “arquitetura”.

A planta, devidamente assinada por esse profissional ordinário, é aprovada pela prefeitura. Inicia-se a obra, que vai ser feita exatamente de acordo com a vontade do proprietário e os conhecimentos do pedreito.

Essa maneira de gastar o dinheiro resulta em uma obra com, digamos 90 ou 100m², três quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviços, garagem, que custa R$100.000,00.

E vale, se for posta à venda, R$100.000,00.

Vamos ver então o caminho “A”, que começa pela contratação de um arquiteto, que irá fazer um projeto ajustado à realidade do cliente, otimizando espaços, garantindo uma boa ventilação, observando a posição do sol, explorando recursos estéticos como janelas, telhados, varandas, e passa pela contratação de um engenheiro, que fará os projetos complementares (estrutural, hidro-sanitário, elétrico). Fará o dimensionamento correto dos materiais a serem utilizados, além de organizar a obra, promovendo racionalização e economia. Muita economia.

O custo de um arquiteto + um engenheiro é, digamos R$10.000,00

Com os R$90.000,00 restantes, por este caminho “A”, teremos, como resultado, uma obra que custará os mesmos R$100.000,00. Porém, essa casa, com os recursos da arquitetura e da engenharia, terá os 90 ou 100m² muito melhor aproveitados, do que os da casa do “plano B”. Talvez até uns 110m². E, além dos três quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e garagem, poderá ter, por exemplo, uma vaga a mais na garagem, uma churrasqueira, uma varanda, um telhado mais bonito… Essa obra vale – aí é que vem a surpresa -, pelo menos uns R$120.000,00.

Exagero? Não! Os números estão corretos. E as provas estão por aí nos bairros, nos loteamentos e nas planilhas de custos…

É verdade: com engenharia e arquitetura a sua obra custa menos e vale mais!

Por que, então, se é tão simples assim, a maioria das pessoas faz a coisa do jeito errado? Por que as pessoas preferem a equação desenhista + pedreiro = obra + cara e sem valor agregado e não a equação engenharia + arquitetura = obra mais barata e mais valiosa?

Por duas razões:
Primeira – Nem tudo o que é óbvio é ululante! A maneira certa quase sempre é a maneira mais difícil.

Segunda – Os serviços de engenharia e de arquitetura encabeçam a lista dos produtos mais mal vendidos do Brasil.

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Produtos com Vantagens e Benefícios não-evidentes ao Cliente

O trabalho do engenheiro e do arquiteto é realizado no momento em que ele, baseado nas informações de que dispõe e nos seus conhecimentos, toma decisões sobre o que deve ser feito e como deve ser feito. Então pode-se dizer que o resultado do serviço do engenheiro ou do arquiteto não aparece quando o serviço é realizado. Só aparece muito tempo depois e, frequentemente, passa desapercebido, por está misturado com a influência de dezenas de outros fatores envolvidos no produto final.

Por conta do alto componente intelectual envolvido / agregado nos serviços de Engenharia e Arquitetura muitos profissionais não se dão conta de que coisas que parecem óbvias, na verdade não são tão óbvias assim. No final de uma obra (na hora em que se chega ao produto final) muitos clientes acabam atribuindo aos pedreiros, carpinteiros, azulejistas ou pintores, méritos que deveriam ser creditados ao arquiteto ou ao engenheiro.

Por vezes não fica claro para os clientes que a aplicação de conhecimentos de arquitetura fazem toda diferença em termos de: iluminação natural, conforto térmico, isolamento acústico, etc. Da mesma forma, conhecimentos de engenharia garantem: funcionabilidade, manutenção, durabilidade, racionalidade e redução dos custos na produção.

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Construtora no bairro de Lourdes

Necessitando de Construtora no bairro de Lourdes? Conte com uma construtora que conhece e aplica todas as diretrizes previstas nas normas técnicas. A W Lopes Engenharia Ltda. Conta com equipe profissional que irá atende-lo em suas demandas.

Saiba quais como se dá a correta execução das concretagens de lajes. É dessa maneira, preconizando as normas técnicas, que a nossa construtora atua para concretagem.

Concretagem de Lajes

Construtora no bairro de Lourdes – Condições para o início do Serviços

O concreto do pavimento inferior deve estar liberado a fim de assegurar que o carregamento da nova concretagem não comprometa a estrutura subjacente, atentando-se para o reescoramento dos pavimentos inferiores. As fôrmas têm de estar limpas, com desmoldante aplicado e eixos verificados, e a armadura, conferida, com espaçadores instalados. As juntas entre os painéis do soalho da laje precisam estar protegidas com fita de polipropileno de 5 cm de largura, para evitar escorrimento de nata. As proteções de periferia devem estar instaladas no perímetro da área a ser concretada (segundo as normas de segurança), de modo a garantir a segurança de vizinhos e operários da obra. Todos os equipamentos e o grupo de trabalho têm de estar apropriadamente dimensionados, considerando tempos de ciclo do transporte horizontal inferior, do transporte vertical e do transporte horizontal superior. Eventuais níveis de parada de concreto e a possibilidade de criação de juntas frias precisam estar definidos.

As áreas de acesso desde a descarga do concreto até o guincho serão delimitadas, desobstruídas e regularizadas. Além disso, os caminhos de acesso sobre as peças a serem concretadas devem estar planejados tendo em vista o posicionamento e o remanejamento, conforme a sequencia de lançamento do concreto. Data, horário, volume e intervalo entre caminhões precisam estar programados com o fornecedor de concreto, considerando o dimensionamento de equipes e equipamentos, o tempo de transporte interno no canteiro até o local de concretagem, os requisitos de projeto e o slump test. Para a definição do volume, é necessário adotar um arredondamento de 0,5m³. O controle tecnológico será programado prevendo-se um moldador para a obra e, se possível, um tecnólogo para acompanhamento da dosagem e controle dos caminhões na usina. As instalações elétricas e os equipamentos (vibradores, guincho, grua, etc.), inclusive os de reserva, devem ser testados. O acesso do vibrador tem de ser simulado, de forma a ter-se dimensionado o tamanho da agulha e do mangote.

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O abastecimento de água e energia no local precisa ser verificado e garantido. Os ganchos para fixação posterior de bandejas de proteção e amarração de torres de guincho, grua/ou tubulação de concreto bombeado necessitam estar colocados e os eletrodutos, conferidos e amarrados à armadura positiva da laje. Os ganchos para locação dos eixos da obra têm de estar posicionados e as fôrmas, niveladas e conferidas com o auxílio de um aparelho de nível a laser, posicionado em local estratégico de modo a abranger toda a área da laje, Em geral, recomenda-se que a posição do laser seja prevista junto de áreas mais rígidas e travadas da fôrma, como é o caso da caixa de escada e do poço do elevador. As taliscas estarão posicionadas nos locais previamente definidos no projeto de detalhamento da laje. Eles precisam obedecer a um espaçamento máximo de 2m entre si. Essa distância deriva do comprimento da régua de alumínio. O nível das taliscas será ajustado e conferido com o aparelho de nível laser. Na locação de taliscas, admite-se a tolerância de erro no posicionamento de até 15 cm em planta.

É necessário que os gabaritos para rebaixo de lajes estejam conferidos, bem como gabaritos para a locação de furos para as instalações. As áreas a ser concretadas devem estar protegidas de modo a impedir qualquer contaminação com barro ou outros detritos durante a concretagem. Em obras de difícil acesso, alocar um trabalhador devidamente instruído e aparelhado com colete refletor, cones e bandeirolas de sinalização, para organizar o balizamento do trânsito e a recepção dos caminhões. Nos dias de concretagem, posicionar cavaletes ou cones na entrada da obra para evitar o estacionamento de veículos, facilitando a manobra dos caminhões-betoneira. Planejar a concretagem de forma que o lançamento do concreto termine junto do acesso de saída da laje. As concretagens serão totalmente preparadas no dia anterior.

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Execução e Diagnóstico de Patologias de Piso no bairro de Lourdes

Execução e Diagnóstico de Patologias de Piso no bairro de Lourdes? Procurando por empresa qualificada para a execução do seu piso? Procurando empresa que conta com técnicos para efetuar diagnóstico das patologias que ocorrem no piso da sua casa ou apartamento? A W Lopes Engenharia irá lhe ajudar, com atendimento personalizado e profissionais qualificados para lhe atender.

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O Piso Cerâmico 

Terminologia: Placa extrudada prensada destinada ao revestimento de pisos, fabricada com argila e outras matérias-primas inorgânicas, com a face exposta vidrada ou não, e com determinadas propriedades físicas e características próprias compatíveis com sua finalidade.

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Os revestimentos cerâmicos devem seguir às prescrições das normas técnicas, as quais classificam as placas cerâmicas em função do grau de absorção de água, fixando limites de características, dimensionais, físicas, químicas e mecânicas para cada classe de absorção. A absorção da água está relacionada com todas as demais características e, normalmente, quanto menor o grau de absorção, melhor será a qualidade da placa. Para efeito de especificação, a tabela a seguir apresenta em linhas gerais os usos recomendados em função do grau de absorção do revestimento cerâmico:

A resistência à abrasão representa a resistência ao desgaste superficial causado pelo movimento de pessoas e objetos. No caso de cerâmicas não esmaltadas, a abrasão é medida pelo volume de material removido da superfície da peça quando ela é submetida à ação de um disco rotativo de material abrasivo específico. Em produtos esmaltados, a abrasão é medida por um método que prevê a utilização de um abrasímetro que provoca desgaste por meio de esferas de aço e material abrasivo. O resultado é usado como base para a classificação em grupos conforme tabela a seguir:

Recebendo material na obra: É necessário verificar se a embalagem contém, entre outras, as seguintes identificações:

  • Marca do fabricante;
  • Identificação se de 1ª qualidade;
  • Tipo de revestimento cerâmico;
  • Tamanho nominal (N) e tamanho de fabricação (W), modular ou não;
  • Natureza da superfície: esmaltada (GL) ou não esmaltada (UGL);
  • Classe de abrasão (PEI: Porcelain Enamel Institute) para pisos esmaltados;
  • Tonalidade do produto;
  • Espessura recomendada para juntas.

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Armazenamento: Para os ladrilhos cerâmicos prensados, as caixas devem ser empilhadas cuidadosamente até altura máxima de 1,5m, em pilhas entrelaçadas para garantir sua estabilidade. O estoque tem de ser separado por tipo de peça, calibre e tonalidade, em local coberto e fechado. No caso de armazenamento em laje, verificar sua capacidade de resistência para evitar sobrecarga.

Condições para o inícios dos serviços: O contrapiso regularizado deve estar concluído há pelo menos 14 dias e a impermeabilização precisa estar executada e testada e estar com sua proteção mecânica. Os batentes têm de estar instalados e conferidos, com folga prevista para o assentamento da cerâmica.

Execução dos serviços: Preparar a superfície removendo a poeira, partículas soltas, graxa e outros resíduos por meio de escovas e vassouras. Marcar os níveis do piso final das paredes, com o auxílio de mangueira de nível e trena metálica. Quando se tratar de piso em nível, esticar linha de náilon nas duas direções do piso, demarcando a primeira fiada a ser assentada, a qual servirá de referência para as demais fiadas. No caso de piso com caimento para ralo, esticar linhas dos cantos de parede ou boxe de chuveiro na direção do centro do ralo. Nesse caso, haverá necessidade de corte das peças cerâmicas no encontro dos planos criados pelos caimentos. Os cortes das peças precisam ser executados antes da aplicação da argamassa colante, devendo ser feitos por meio de serra elétrica com disco diamantado e/ou riscados manual provido de broca de vídea. Espalhar uma camada de cerca de 3mm a 4mm de argamassa colante comprimindo-a contra o substrato com o lado liso da desempenadeira de aço, sobre cerca de 2 m². Passar em seguida o lado dentado, formando cordões que possibilitam o nivelamento do piso. Assentar as peças cerâmicas secas, sequencialmente, ajustando-se o posicionamento das peças com o auxílio de espaçadores plásticos em “+”. Verificar constantemente o caimento com auxílio de um nível de bolha. A colocação de pisos cerâmicos justapostos, ou seja, com juntas secas, não será admitida. Quando não especificado de forma diversa, as juntas serão corrigidas e rigorosamente alinhadas e suas espessuras serão de:

  • para peças de 7,5 cm x 15,0 cm a espessura da junta será de 2 mm
  • para peças de 15,0 cm x 15,0 cm a espessura da junta será de 2 mm
  • para peças de 15,0 cm x 20,0 cm a espessura da junta será de 2 mm
  • para peças de 15,0 cm x 30,0 cm a espessura da junta será de 3mm
  • para peças de 20,0 cm x 20,0 cm a espessura da junta será de 2 mm
  • para peças de 20,0 cm x 20,0 cm a espessura da junta será de 3 mm a 5 mm
  • para peças de 30,0 cm x 30,0 cm a espessura da junta será de 3 mm a 5 mm
  • para peças de 40,0 cm x 40,0 cm a espessura da junta será de 5 mm a 10 mm

Além das juntas entre as peças, deverão ser previstas juntas de expansão/contração. Estas, a cada 5m a 10m, terão no mínimo 3 mm de espessura e sua profundidade terá de alcançar a laje ou o lastro de concreto. As juntas de expansão/contração serão sempre necessárias nos encontros com paredes, outros pisos, pilares etc. Elas receberão, como material de enchimento, calafetadores ou selantes que mantenham elasticidade permanente. Depois de terem sido distribuídas sobre a área a pavimentar, as cerâmicas serão batidas com auxílio de bloco de madeira apropriada de cerca de 12 cm x 20 cm x 6 cm e de martelo de borracha. As peças cerâmicas de maiores dimensões, de 15 cm x 30 cm ou 20 cm x 20 cm ou mais, serão batidas uma a uma, com a finalidade de garantir a sua perfeita aderência. Após um período mínimo de 72 horas do assentamento, iniciar o rejuntamento das peças, procedendo da seguinte maneira: limpar as juntas com uma vassoura ou escova de piaçaba de modo a eliminar toda sujeira, como poeira e restos de argamassa colante, e em seguida umedecê-las. Espalhar a argamassa de rejunte com um rodo de borracha e em seguida frisar as juntas com uma ponta de madeira ou ferro redondo recurvado. Aguardar cerca de 15 min e limpar o excesso com um pano úmido. Depois, aguardar aproximadamente mais 15 min e limpar novamente com um pano seco.

Patologias em pisos cerâmicos: Afloramento de manchas nos pisos cerâmicos ocorre principalmente por efeito da capilaridade, nos rejuntamentos, que permitem a entrada de água, atingindo a base. O aparecimento de manchas pode se dar também por problemas relacionados com a produção do revestimento, Ocorrem também: a eflorescência da cerâmica (aparecimento de substâncias brancas, poeirentas, quimicamente neutras e sem cheiro, contidas no interior dos tijolos queimados a baixa temperatura) e a exsudação do cimento (líquidos pegajosos alcalinos, oriundos dos álcalis solúveis do cimento, com cheiro, removíveis com ácido). A carbonatação é o processo de desaparição do cheiro alcalino, típico das obras.

A carbonatação insolubiliza álcalis e portanto evita exsudações. A recomendação é deixar arejar (carbonatar) por quatro semanas, Nos contrapisos sobre o terreno:

    • o solo precisa estar compactado;
    • é necessário ser colocada uma camada de pedrisco para drenagem de água subterrânea;
    • o contrapiso tem de ser impermeabilizado, arejado e seco.

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Laudo de Estruturas no bairro de Lourdes

Procurando Laudo de Estruturas no bairro de Lourdes? A W Lopes Engenharia Ltda identifica e avalia problemas que afetam as edificações ou mesmo que apresentam riscos aos frequentadores ou ocupantes. Conte com atendimento personalizado e profissionais qualificados para lhe atender.

O Laudo de Estruturas nada mais é do que um documento técnico que reúne o processo e o resultado de uma vistoria detalhada de qualquer imóvel, com o objetivo de conhecer o estado de conservação atual, apontar melhorias, reformas e correções de problemas, além de apontar possíveis caminhos para ampliações e modificações.

Escritório de Engenharia no bairro de Lourdes. Conte com a W Lopes Engenharia atendê-lo em sua necessidade.

Elaboração de um laudo estrutural

Para poder elaborar corretamente um laudo estrutural é necessário que o profissional visite toda a construção, documente com fotos e relatos todas as partes em detalhes, se atendando para enfermidades do prédio, problemas de conservação, problemas de projeto e problemas causados pelo uso, indevido ou não.

Sempre que se percebe uma patologia na construção, como vazamentos, infiltrações e fissuras, rachaduras, o laudo estrutural deve ser feito para que se possa avaliar a profundidade e a complexidade real do problema e, assim, poder corrigi-los.

Etapas de elaboração de um laudo técnico

Para se elaborar um laudo estrutural corretamente é necessário cumprir com algumas etapas, que podem ser organizadas da seguinte forma

  • Analisar os projetos estruturais já existentes;
  • Fazer visitas ao local para vistoriar (relatório fotográfico);
  • Fazer a análise de elementos e sistemas estruturais (inspeções destrutivas se necessário);
  • Redigir o laudo técnico.

Além disso é possível utilizar ensaios laboratoriais e modelagem computacional para compreender melhor todos os elementos e estruturas da construção, possibilitando assim a redação de laudos mais aprofundados.

Por que elaborar um Laudo de Estruturas no bairro de Lourdes?

No Laudo de Estruturas assinala o diagnóstico da situação, indicando as origens e causas das patologias observadas, bem como os seus mecanismos de ocorrência e o prognóstico de evolução da mesma, com alternativas de intervenção possíveis e a definição da conduta mais adequada a ser adotada, indicando produtos, soluções e técnicas aplicáveis.

O Laudo Estrutural indicará as lesões construtivas nos painéis de alvenaria e peças de concreto armado que possam ser indicativas de risco de segurança estrutural da edificação, além disso, será realizada análise minuciosa organizando-se todos os elementos documentais e informações fornecidas pelos usuários do imóvel.

Sempre que se busca conhecer melhor uma construção, seja para identificar e solucionar problemas, seja para ter uma visão mais ampla das possibilidades atuais ou para projetar mudanças, o laudo estrutural acaba sendo uma ferramenta poderosa.

Por ser um documento altamente detalhado, pode também ser feito de maneira periódica, acompanhando as mudanças na construção devido ao tempo, uso e alterações, criando assim um histórico que pode ser consultado a qualquer momento, e, caso se deseje refazer uma parte da estrutura, embasa novos laudos e projetos futuros.

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Laudo de Inspeção Predial bairro de Lourdes

Laudo de Inspeção Predial em Nova Lima

O Laudo de Inspeção Predial em bairro de Lourdes é uma de muitas tarefas importantes. Isso deve ser feito com frequência, pois pode evitar acidentes irritantes e prevenir problemas mais sérios nos apartamentos.

Nesse teste, todos os aspectos devem ser analisados ​​e o administrador deve estar totalmente preparado para a consulta. Pode ser realizado pela autoridade competente após este teste.

É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.

Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer uma inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana. Mas essa não é a inspeção de que tratam as normas técnicas.

Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747

A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.

Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.

As etapas da inspeção predial são basicamente:

  1. Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação
  2. Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final)
  3. Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros
  4. Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias
  5. Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?)
  6. Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias
  7. Organização das ações prioritárias conforme sua urgência
  8. Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “y”pode ser acessado com segurança?)
  9. Emissão do laudo com todas as informações.

Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:

  • Elementos estruturais aparentes;
  • Sistemas de vedação (externos e internos);
  • Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
  • Sistemas de esquadrias;
  • Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
  • Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
  • Sistemas de instalação elétrica;
  • Geradores;
  • Elevadores;
  • Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
  • Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
  • Sistemas de ar condicionado;
  • Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
  • Sistema de combate a incêndio;
  • Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
  • Acessibilidade.

 

Documentos analisados na inspeção predial

Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.

Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre o Laudo de Inspeção Predial bairro de Lourdes Lima recomendar a análise de alguns documentos como:

  • Manual da edificação;
  • Manuais dos equipamentos instalados;
  • Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
  • Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
  • AVCB e demais projetos legais;
  • Regimento interno;
  • Licenciamento ambiental;
  • Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
  • Contratos de manutenção de equipamentos;
  • Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
  • Relatórios e atestados do SPDA;

Entre outros.

Laudo de Inspeção Predial

Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial bairro de Lourdes, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.

Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.

Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.

O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.

Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.

Norma aponta o que é prioritário quando o assunto é correção de anomalias

A nova norma ABNT NBR 16747:2020 aponta patamares de urgência nos quais as correções das anomalias encontradas na inspeção predial devem ser classificadas.

prioridade mais alta deve ser dada às correções de perdas de desempenho que comprometam a saúde e/ou a segurança dos usuários e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, e também quando a perda de desempenho pode gerar riscos ao meio-ambiente. A norma ainda destaca que são correções de prioridade máxima aquelas em que há comprometimento da durabilidade ou vida útil da edificação, entre outros aspectos.

Sendo assim, falhas de impermeabilização, sejam em estruturas como lajes, terraços, caixas d’água, entre outros, em que comprometem a vida útil da edificação e também a saúde e segurança dos usuários, ou ainda em bacias de contenção, ETEs e ETAs de edificações industriais em que há risco ao meio-ambiente, são sempre prioridade 1.

Na prioridade intermediária ficam as correções de falhas ou anomalias que, ainda que impactem sobre a funcionalidade da edificação, não comprometem a saúde e segurança dos usuários.

Já no terceiro patamar, menos prioritário, ficam as correções de pequenos prejuízos à estética que não comprometam muito o valor da edificação. Estas podem ser realizadas sem urgência.

Lei de Inspeção Predial não é federal

A legislação de Inspeção Predial não é federal, o que dá liberdade para que os estados e municípios definam as práticas que devem ser obedecidas em sua região.

No geral, a legislação pede a realização de vistoria e laudo de Inspeção Predial (IP). Em alguns casos, é necessária a apresentação do laudo de IP na prefeitura ou órgão designado por ela.

Essas leis tentam evitar acidentes prediais. Isso porque, só para se ter uma ideia, em média 66% desses acidentes ocorrem por falhas de manutenção e uso.

Confira as legislações em vigor ou os projetos de lei em tramitação de Norte a Sul do País:

Região Sul

Em Porto Alegre, desde 2012, segundo o Decreto 17.720, para obter o certificado de Inspeção Predial, é preciso apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV). O LTIP deve ser feito por um profissional que tenha registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS).

Já na capital catarinense, Florianópolis, o Projeto de Lei nº 13101/2008 que regulamentava a questão foi arquivado em 2015. Já em Balneário Camboriú, também em Santa Catarina, desde 2008 está em vigor a Lei 2805, que orienta que as vistorias periódicas feitas no condomínio sejam registradas em um parecer técnico que deve ser anexado ao Formulário de Inspeção Técnica e à Ficha Técnica da Edificação.

Sudeste

Em São Paulo e região, existem algumas legislações vigentes no que diz respeito a inspeção predial. Confira as cidades que já possuem legislação vigente:

  • Bauru: Lei 4444;
  • Jundiaí: Lei Complementares nº 261 e 278;
  • Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669;
  • Santos: Lei Complementar 441;
  • São Vicente: Lei 2854-A.

No Rio de Janeiro está em vigor a Lei Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013, que determina a realização periódica por auto vistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e criar o laudo técnico de vistoria predial. A lei reforça, ainda, a responsabilidade do síndico na questão. O modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVT) deve ser estabelecido por cada prefeitura municipal do estado.

Norte

Belém, a capital do Pará, por meio da lei municipal nº 7737, regulamentada em 1994, prevê que a prefeitura faça vistoria anuais nos edifícios que tenham mais de 2 andares, independentemente de serem residenciais ou comerciais.

Nordeste

Em Fortaleza, assim como em Porto Alegre, a prefeitura emite um certificado de inspeção predial. Para ser obtido, deve seguir o que é orientado na lei nº 9913, vigente desde 2012. Exigida há mais de 15 anos em Salvador, a Lei 5907 é que orientação sobre a inspeção predial na capital baiana.

Centro-oeste

Em Goiás, existe um Projeto de Lei para que seja necessário o Certificado de Inspeção Predial. Além disso, caso o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial aponte alguma irregularidade e o projeto seja aprovado – e a lei entre em vigor -, o documento deverá ser protocolado junto ao órgão competente somado a um cronograma de correções.

Já em Cuiabá, capital do Mato Grosso, a Lei 5.587 regulamenta a realização da inspeção periódica e, como instrumento parte desta fiscalização, foi criado o Laudo de Inspeção Predial (LIP).

Em outras cidades, busque sempre consultar a legislação vigente, seja municipal ou estadual. Como existem vários projetos de lei em andamento, é bom ficar sempre atento. Com ou sem legislação, vale manter o hábito de fazer as inspeções, afinal, isso só trará benefícios para o condomínio.

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Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes

Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes. A Avaliação de Imóveis é um processo necessário para a venda de casas e apartamentos, com a qual é possível determinar com segurança o valor real de um imóvel levando em consideração todas as regras e condições.

Essa investigação é feita mediante um Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes, no qual é possível mensurar aspectos relevantes para a precificação, como localidade, necessidade de reforma, metragem do imóvel, dentre outros fatores relevantes.

Para ajudar você, reunimos neste artigo as principais informações sobre Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes: o que é, quais critérios utilizar e quais os métodos mais usados no mercado imobiliário.

Continue a leitura e confira!

O que é a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Ela é baseada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em consideração também outros critérios, como as características do imóvel no Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes, e o mercado imobiliário da região onde está localizado.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

O Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança.

Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais.

Avaliação de imóveis: quais critérios de compra e venda utilizar?

Existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:

Localização

A localização costuma ser um ponto-chave na Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes. Isso porque os valores mercadológicos variam muito entre regiões. Cidade, bairro e rua são fatores importantes.

Critérios como fácil acesso a meios de transporte público, comércios e serviços essenciais, como mercado, farmácia, postos de combustível, e até mesmo proximidade de espaços com natureza e lazer influenciam diretamente no valor final do imóvel.

Segurança

As grandes cidades tendem a ter um crescimento de casos de violência, mas ainda existem localidades que são valorizadas por serem consideradas mais seguras.

Da mesma maneira, caso o imóvel seja próximo a locais com histórico de assaltos ou outros episódios de violência, o valor tende a cair.

Estrutura interna do apartamento

Durante a avaliação, as estruturas interna e externa são fatores que influenciam diretamente no valor final do bem. São considerados critérios de avaliação estrutural dos imóveis:

  • Revestimento
  • Pintura
  • Fachada
  • Elétrica e hidráulica
  • Forros e telhados
  • Vidros

Além disso, pontos extras como armários planejados, piso de porcelanato, reformas estruturais e bom acabamento somam ao valor!

Estrutura externa

Além do apartamento em si, um prédio bem equipado e em bom estado de conservação (fachada pintada, design moderno) se torna relevante no momento de precificar um imóvel. Elevadores, portaria, fachada, áreas de lazer e vagas na garagem são atrativos para futuros moradores.

Facilidade na transação

Outro ponto que irá aumentar ou diminuir o valor final do imóvel é a facilidade na transação. Muitos corretores desconsideram esse fator no momento de fazer a avaliação, mas ter todos os documentos prontos e conduzir o processo de compra de maneira ágil são pontos positivos para quem deseja adquirir ou vender um imóvel.

Métodos de avaliação de imóveis

Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na  Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.

O avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.

  • método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
  • Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
  • Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.

Qual é o método mais utilizado?

O método de Laudo de Avaliação de Imóveis bairro de Lourdes mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.

Esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes.

Os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.

 

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