Laudo de Reforma em BH

Laudo de Reforma em BH

Laudo de Reforma em BH. As edificações são parte importante da sociedade humana desde que a civilização organizou-se. São intervenções na natureza para a utilização e transformação dos materiais disponíveis para atender às necessidades das pessoas de construir ambientes para residir e trabalhar protegidos e em segurança.

Acompanhando o crescimento na demanda por imóveis, decorrente do aumento da população e facilidade no acesso ao crédito, as reformas em apartamentos e escritórios novos ou antigos integram o mercado da construção civil. Infelizmente, ainda hoje, acidentes em edificações ocorrem por falta de conhecimento das interferências das obras nos sistemas, sinistros os quais poderiam ser evitados com o cumprimento das exigências legais e normas técnicas.

Com a publicação da ABNT NBR 16.280/2014, válida desde 18/04/2014, bem como atualizada em 2015, exigem-se atualmente procedimentos técnicos que objetivam a redução dos riscos inerentes às obras. Como define a norma, a reforma é a alteração na edificação para melhoria das condições de habitabilidade, uso e valorização – para deleite do proprietário. Ela não se refere à manutenção usual e necessária do imóvel.

Pela legislação pouco muda, uma vez que o condomínio e o síndico deveriam ser avisados sobre as reformas. No entanto, até a publicação da norma, havia pouco respaldo técnico para o controle dos serviços em andamento no prédio e o impedimento da entrada de operários e materiais sem a apresentação prévia e clara do escopo da reforma.

“As normas técnicas não são leis, mas, por força das leis, torna-se obrigatório seu cumprimento. Elas criam diretrizes para os procedimentos técnicos adequados”

As normas são conjuntos de diretrizes técnicas elaboradas por profissionais a partir de estudos, comissões, testes, ensaios, experiências, falhas e acertos. O Código Civil, por exemplo, não explica tecnicamente como uma estrutura de concreto armado deve ser executada, no entanto, devemos observar e cumprir com as normas técnicas aplicáveis, pois nelas você encontrará os requisitos para projeto e execução das estruturas.

Cabe lembrar que, na ocorrência de acidentes ou prejuízos a terceiros, o cumprimento das normas técnicas será apreciado pela perícia técnica e a Justiça tem demonstrado que elas são diretrizes importantes a serem consultadas.

Diferentemente de reformar o interior de uma casa, as modificações em apartamentos ou em conjuntos comerciais podem causar interferências negativas nos vizinhos e nas características originais do edifício.

Apenas a contratação de “bons pedreiros”, que se dizem ou podem ser experientes, não fornece a garantia de que a obra não causará prejuízo aos demais sistemas da edificação. As reformas podem envolver riscos desconhecidos e interferências negativas em diversos sistemas que constituem um prédio.

Mesmo intervenções simples, como a instalação de uma tomada em uma parede oposta, podem comprometer a estrutura de toda uma torre, a exemplo da Figura I tomada em um edifício em alvenaria autoportante.

 

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Casos como este são comuns, pois muitos proprietários desconhecem ou ignoram as características dessas construções, nas quais um longo rasgo horizontal m uma parede pode reduzir até 50% da resistência estrutural, ou seja, os coeficientes de segurança aplicados ao cálculo podem ir por água abaixo!

O profissional prudente seria categórico: o eletroduto deveria ser externo à parede estrutural para não reduzir a seção resistente. Do ponto de vista estético pode não ser a melhor alternativa, mas é a adequada para a manutenção das condições projetadas para a estrutura. Existem alternativas para esconder a tubulação, como embuti-Ias em sancas ou rebaixos em gesso – basta apresentá-Ias ao proprietário.

Apesar do direito de propriedade sobre a área privativa, o apartamento é parte constituinte da habitação coletiva. A integridade de um apartamento representa também a do prédio como um todo.

Ao consultarmos as convenções de condomínio, vamos compreender que nem tudo que compõe as unidades autônomas é de fato, proprietário seu. A exemplo do trecho da convenção seguinte, em que é citado que “são partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas”: as fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação, lajes, vigas, telhados, encanamentos, instalações até o ponto de intersecção às unidades e, “enfim, tudo o mais que for de uso comum pela própria natureza do serviço ou destinação”.

Exemplo de convenção de condomínio em que cita as “partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas:

“de Registro de Imóveis da 1” Circunscrição desta Comarca.- Que, por esta escritura e na melhor forma de direito, resolvem instituir o regime de condomínio no referido prédio, motivo pelo qual estabelecem, de comum acordo, a presente Convenção de Condomínio a que ficará ele sujeito e doravante submetido. DO OBJETOArtigo 1º – O “EDIFÍCIO DONA CANDIDA”, construído no terreno acima descrito, fica submetido ao regime de condomínio, instituído pela Lei nº -4.591 de 16 de dezembro de 1.964.- Art. 2º – São partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas do “EDIFÍCIO CANDIDA“: – a) o solo em que se acha o mesmo construído; b) as fundações, paredes laterais, paredes mestras, coluna de sustentação, lajes, vigas, telhados; c) os encanamentos de água, luz, força, esgotos, bem como as respectivas instalações até o ponto de interseção com as ligações de propriedade dos condôminos; d) as calhas condutoras de águas pluviais; e) o vestíbulo de entrada, os corredores, escadas, áreas e páteos internos; f) o teto; g) enfim, tudo o mais que for de uso comum pela própria natureza do serviço ou destinação.- Artirgo 3º – São partes de propriedade exclusiva de cada condomínio, de utilização exclusivamente residencial, a respectiva unidade autônoma indicada pela numeração própria, com as correspondentes frações ideais no terreno e nas partes comuns, a sabe:- APARTAMENTO nº1, localizado no pavimento térreo, do lado direito de quem da rua olha o prédio, com 137,13m² de área construída total, 102,76m² de área útil e fração ideal do solo de 16,335%; APARTAMENTO nº2, localizado no…”

O condomínio possui regulamentos internos e tem no síndico a imagem do “prefeito” dessa “minicidade”. Consoante o Código Civil, ele possui funções e deveres legais, dentre os quais zelar pela segurança dos condôminos.

Em reformas, a emissão de laudo prévio e registro das intervenções realizadas possibilitam o controle e histórico das alterações, algo que durante a vida útil do edifício reduzirá o risco de desastres decorrentes das reformas sucessivas sem parâmetros e acompanhamento técnico.

Assim sendo, como em uma cidade, é necessário regular as obras para evitar danos, abusos e risco de acidentes. Ao exigir o cumprimento da norma para reformas, os condôminos terão a tranquilidade de que as alterações em imóveis vizinhos serão acompanhadas por um profissional habilitado e mitigando os riscos à sua família ou ao seu patrimônio.

 

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Patologias das Estruturas – Perícia em BH

Patologias das Estruturas – Perícia em BH

  • O CONCEITO DE PATOLOGIA DAS ESTRUTURAS

Desde os primórdios da civilização que o homem tem se preocupado com a construção de estruturas adaptadas às suas necessidades, sejam elas habitacionais (casas e edifícios), laborais (escritórios, indústrias, silos, galpões, etc.), ou de infra-estrutura (pontes, cais, barragens, metrôs, aquedutos, etc.). Com isto, a humanidade acumulou um grande acervo cientifico ao longo dos séculos, o que permitiu o desenvolvimento da tecnologia da construção, abrangendo a concepção, o cálculo, a análise e o detalhamento das estruturas, a tecnologia de materiais e as respectivas técnicas construtivas.

O crescimento sempre acelerado da construção civil, em alguns países e épocas, provocou a necessidade de inovações que trouxeram, em si, a aceitação implícita de maiores riscos. Aceitos estes riscos, ainda que dentro de certos limites, posto que regulamentados das mais diversas formas, a progressão do desenvolvimento tecnológico aconteceu naturalmente, e, com ela, o aumento do conhecimento sobre estruturas e materiais, em particular através do estudo e análise dos erros acontecidos, que têm resultado em deterioração precoce ou em acidentes.

Apesar disto, e por ainda existirem sérias limitações ao livre desenvolvimento científico e tecnológico, além das ainda inevitáveis falhas involuntárias e casos de imperícia, tem sido constatado que algumas estruturas acabam por ter desempenho insatisfatório, se confrontadas com as finalidades a que se propunham. Este complexo conjunto de fatores gera o que é chamado de deterioração estrutural.

Objetivamente, as causas da deterioração podem ser as mais diversas, desde o envelhecimento “natural” da estrutura até os acidentes, e até mesmo a irresponsabilidade de alguns profissionais que optam pela utilização de materiais fora das especificações, na maioria das vezes por alegadas razões econômicas. A soma de tantos fatores pode levar a que se considere estar-se a viver uma época de grandes preocupações, pois embora se possa argumentar com a tese de que tais problemas tenham nascido com o próprio ato de construir, é certo que nas primeiras construções tais questões não se revestiam de caráter sistemático, ficando restritas a alguns poucos problemas ocasionais.

Sabe-se que um dos critérios diretos para a determinação da necessidade ou não de revisão de qualquer processo de produção é a quantidade de produtos que são rejeitados, ou aceitos sob condições, ou ainda com baixo desempenho. Tais considerações, aplicadas à Engenharia de Estruturas e associadas à análise de todos os fatos expostos, implicaram, dentro dos meios técnicos, necessidade de se promover a indispensável alteração de métodos, a começar pela sistematização dos conhecimentos nesta área, apontando, então, para o desenvolvimento de um novo campo, cujo objetivo é abordar, de maneira científica, o comportamento e os problemas das estruturas.

Designa-se genericamente por PATOLOGIA DAS ESTRUTURAS esse novo campo da Engenharia das Construções que se ocupa do estudo das origens, formas de manifestação, conseqüências e mecanismos de ocorrência das falhas e dos sistemas de degradação das estruturas. No entanto, a Patologia das Estruturas não é apenas um novo campo no aspecto da identificação e conhecimento das anomalias, mas também no que se refere à concepção e ao projeto das estruturas, e, mais amplamente, à própria formação do engenheiro civil.

O que ocorre é que todo o aprendizado da engenharia de estruturas tem sido feito, em nível de projeto e execução, pela abordagem das estruturas a serem construídas. Assim, a necessidade de reabilitar e manter estruturas existentes, ditada por razões tão diversas quanto as de fundo econômico, social, patrimonial ou histórico, está criando uma nova escola no que respeita à concepção e ao projeto estrutural, em que a avaliação do que já existe, em termos de capacidade de desempenho futuro (segurança, servicibilidade e vida útil), tornou-se um dado fundamental.

 

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A novidade destas questões e a velocidade com que perguntas ainda mais novas são freqüentemente colocadas, inclusive com dados tirados de estruturas ainda bastante jovens, assim como a conhecida e variadíssima gama de causas e conseqüências para os desempenhos insatisfatórios das construções, levam à necessidade do estabelecimento da mais adequada sistematização dos conhecimentos nesta área, para que, efetivamente, venha a ser alcançado o objetivo básico, qual seja, o de abordar, de maneira científica, a problemática do comportamento estrutural ao longo do tempo, isto é, desde a concepção até a manutenção da estrutura, com o necessário enfoque sobre as etapas de projeto e construção.

Esta sistematização proposta para o estudo da Patologia das Estruturas levará os problemas patológicos a serem classificados como simples, cujo diagnóstico e profilaxia são evidentes, e complexos, que exigem uma análise individualizada e pormenorizada. Os problemas patológicos simples são os que admitem padronização, podendo ser resolvidos sem que o profissional responsável tenha obrigatoriamente conhecimentos altamente especializados. Já os problemas patológicos complexos não convivem com mecanismos de inspeção convencionais e esquemas rotineiros de manutenção, obrigando a uma análise pormenorizada e individualizada do problema, sendo então necessários profundos conhecimentos de Patologia das Estruturas.

Embora muita coisa ainda precise ser estudada, por se tratar de um campo muito vasto e interdisciplinar, os conhecimentos relacionados à Patologia das Estruturas têm avançado ao longo do tempo, com especial ênfase nos últimos 20 anos, não só como resultado das lições emanadas do dia-a-dia das construções, mas também pela justificação científica alcançada por pesquisas realizadas em diversas instituições e universidades nacionais e estrangeiras.

Assim sendo, os conceitos modernos implicam a consideração de que uma obra de Engenharia não estará apenas relacionada ao seu usuário direto, mas também à coletividade na qual se insere e, assim, às exigências desta coletividade (satisfação da clientela) com relação à obra, que devem ser plenamente atendidas, quer sejam de natureza programática, quer sejam exigências essenciais de construção.

 

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No entanto, as necessidades do usuário quanto ao conforto, e, na grande maioria dos casos, quanto à durabilidade das estruturas, têm sido menos consideradas, porque não são tão facilmente mensuráveis os prejuízos conseqüentemente ocasionados, assim como por não existirem critérios normativos suficientemente elaborados e difundidos, e, finalmente, porque a pesquisa sobre estes aspectos ainda não é tão intensa. Da mesma forma, os conceitos de qualidade da construção e de garantia desta qualidade são sérias questões a carecer de análise mais atualizada, assim como, e em especial, a segurança estrutural.

Esta, em particular, por estar diretamente relacionada à pressão que a opinião pública exerce e aos riscos de enormes prejuízos humanos e materiais. Assim, vamos aqui, inicialmente, analisar a conceituação de modelo, cujo estabelecimento é o primeiro passo que o engenheiro estrutural dá ao projetar uma estrutura, já que a concepção de uma estrutura e o seu comportamento diante de solicitações mecânicas (carregamentos estáticos e dinâmicos) ou decorrentes da natureza (temperatura, sismos, corrosão, desgaste, etc.), e, conseqüentemente, o estabelecimento dos critérios de segurança, começam pela modelização da estrutura.

Um modelo é definido pelo conjunto de hipóteses que idealizam os diversos aspectos relevantes para o equacionamento e a solução do problema em questão. A escolha dos modelos, no campo da engenharia civil, depende mais da sua utilidade do que da sua “exatidão”. Os valores a serem considerados na escolha de um modelo podem ser de três tipos: de coerência lógica (valorização sintática), de poder descritivo (valorização semântica) c de utilidade prática (valorização pragmática). Do ponto de vista da coerência lógica, ou da valorização sintática, os modelos são encarados como teorias que relacionam um conjunto de proposições a um conjunto de hipóteses, sendo sintaticamente correto quando esse relacionamento obedece às regras da matemática ou da lógica.

O poder descritivo de um modelo, ou seja, sua valorização semântica, envolve as correspondências entre as variáveis do modelo e os aspectos da realidade que ele pretende descrever. Assim, necessariamente, o desenvolvimento desta valorização deve ser feito pela experimentação. Por fim, a valorização pragmática de um modelo relaciona-se à sua utilidade prática no apoio à tomada de decisões.

Desta forma, a modelização, em última instância, é que deverá definir a estrutura e os materiais a utilizar, e fatores das mais diversas ordens (recursos computacionais, custos da análise e da construção, tempo de análise e de construção, fronteiras do conhecimento tecnológico, etc.) influem decisivamente na elaboração do modelo e, conseqüentemente, na segurança da estrutura que este irá representar. Um modelo mal elaborado levará sempre ao desperdício, por um lado, ou à falta de segurança, por outro. Paralelamente à evolução da modelização estrutural, mas também contribuindo para esta, e em função da maior disponibilidade de meios computacionais e das técnicas de análise, os problemas relativos ao desempenho insatisfatório das estruturas, e à Patologia das Estruturas, como um todo, começam também a ser mais bem entendidos, por passarem a se situar dentro do contexto global da construção, não mais sendo deixados apenas para análises particulares, como se fossem defeitos eventuais, fazendo com que a Engenharia Estrutural trabalhe também na criação de uma metodologia capaz de avaliar melhor estas questões.

A Patologia das Estruturas está, desta forma, iniciando seu caminho pelo cadastramento da situação existente e pelo estudo detalhado de alguns casos de sintomas patológicos. Para o seu maior desenvolvimento, é imperativa a homogeneização de conceitos e métodos, de forma que os conhecimentos sobre esta área tão vasta e ainda pouco explorada possam ser aprimorados.

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Vistoria Cautelar em BH

Vistoria Cautelar em BH. A inspeção preventiva é um procedimento que garante que você e sua empresa tenham segurança jurídica durante a construção e reparem prontamente os danos estruturais causados ​​aos moradores locais.

Quando fiscais ou avaliadores são contratados ou profissionais são despachados de seus escritórios para inspecionar casas e edifícios na área, Vistoria Cautelar em BH devem ser realizadas.

O especialista irá procurar defeitos existentes, que são devido a mudanças no solo, e precisam ser cuidadosamente projetados e descrições detalhadas e descrições detalhadas e fotos para projetá-los.

Se isso puder ser feito, as melhores práticas e o uso adequado do equipamento podem ser planejado Para evitar problemas com edifícios próximos.

Normalmente, a vistoria cautelar deve procurar por:

  • Trincas e rachaduras nas paredes;
  • Muros e paredes fora do prumo;
  • Infiltrações;
  • Rachaduras extensas e abafamentos em pisos;
  • Goteiras causadas por fissuras.

Além disso, o avaliador deve avaliar e explicar aos vizinhos quaisquer riscos estruturais que possam resultar do trabalho no processo mais ativo, como a fundação e terraplenagem.

A Vistoria Cautelar em BH também deve comprovar o estado geral da estrutura em frente ao canteiro de obras. Dessa forma, é possível investigar de forma abrangente as condições de moradia onde havia problema e nenhuma obra antes do início da construção, e a construtora vai remediar.

Por que a Vistoria Cautelar em BH é indispensável em obras?

Em possíveis comparações no futuro, as inspeções preventivas podem determinar se os danos aos edifícios próximos após o início da construção são o resultado de obras relacionadas que existiam antes do problema de manutenção. A inspeção preventiva é opcional, mas necessária. Enfim, esta é uma garantia que vai lhe poupar transtornos e perdas.

Este é um serviço cauteloso que pode pesquisar várias patologias, tais como: B. Rachaduras, fissuras, paredes causadas por danos ou fugas. Em outras palavras, fornece uma visão geral eficaz dos possíveis desafios futuros.

As inspeções de rotina são benéficas para os responsáveis ​​e vizinhos. Isso permite que a construtora corrija os problemas causados ​​pela obra ou descarte incidentes não relacionados à obra em questão. O exame de saúde estabeleceu um bom relacionamento com a empresa.

Viva em uma área próxima ao local de trabalho. Isso é importante porque o processo de construção (principalmente no início) pode ser muito agressivo e utilizar aspectos como escavação ou drenagem quando necessário.

É importante observar que as inspeções de rotina devem ser realizadas antes de iniciar o trabalho. Se o trabalho estiver implementado, o teste não terá esses valores declarativos.

Profissionais que realizam pesquisas coletivas não podem ser selecionados aleatoriamente. Para exercer esta função, os especialistas devem ser certificados pelo Conselho Regional de Engenharia.

O processo de revisão com Agronomia (CREA) deve ser conduzido de acordo com as recomendações da ABNT contidas na Perícia de Engenharia Civil NBR 13.752.

Vantagens da vistoria

Realizar uma vistoria cautelar é uma ótima maneira de começar bem sua construção, buscando apoio e estabelecendo uma ótima relação com a vizinhança.

O processo de construção é longo e difícil para quem mora nas redondezas, principalmente nas fases iniciais, como a terraplanagem, a drenagem do terreno (quando necessária) e a fundação. A realização da vistoria cautelar, nesse contexto, funciona como uma maneira de estreitar as relações da construtora com os moradores da região.

Isso porque, como dissemos, realizar a vistoria cautelar significa assegurar aos moradores a reparação de qualquer dano comprovadamente causado pela obra, o que mostra respeito e preocupação com o bem estar de toda a vizinhança.

Indo para o lado da segurança jurídica do escritório responsável pela construção, a vistoria cautelar é a melhor solução para resguardar-se de processos por alegações de danos à propriedade, que muitas vezes são impossíveis de se comprovar, se não houver o estudo prévio e vistoria abrangente.

O barato de não contratar profissional habilitado para realizar a vistoria cautelar pode sair caro caso algum morador da região acione a justiça. Por isso, o melhor a se fazer é aplicar o ditado popular: prevenir é melhor do que remediar.

Como é realizada a vistoria cautelar?

É bom deixar claro que a vistoria cautelar deve ser realizada antes de qualquer processo da obra se iniciar, pois uma vez que a obra já esteja em andamento, a vistoria não tem o mesmo valor comprobatório em juízo.

Para realizar a vistoria cautelar, o profissional escolhido deve ser certificado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). É recomendável que esse perito seja um engenheiro experiente, que conheça os detalhes da obra e o que ela pode oferecer como risco estrutural para as casas ao seu redor.

O procedimento de vistoria deve ser realizado seguindo as recomendações da ABNT, contidas na NBR 13.752 de Perícias de Engenharia na Construção Civil, para trazer maior isenção para o processo e não haver brechas para a sua contestação posterior.

Abaixo inserimos um trecho da norma:

“A qualidade do trabalho pericial deve estar assegurada quanto à:

  • Inclusão de um número adequado de fotografias por cada bem periciado, com exceção dos casos onde ocorrer impossibilidade técnica;
  • Execução de um croqui de situação;
  • Descrição sumária dos bens nos seus aspectos físicos, dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos etc.;
  • Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.”

Quem segue essas recomendações, tem a certeza de realizar uma obra que não trará problemas durante a sua execução por conta longos e custosos processos judiciais, que podem inviabilizar projetos inteiros.

Após a realização da Vistoria Cautelar em BH, é importante que o laudo seja apresentado com todas as informações extraídas e que ele seja rubricado pelas duas partes- a construtora e o vizinho – garantindo transparência e isenção ao trabalho feito. A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) deve estar anexada a esse laudo.

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Patologias da Engenharia em BH

PATOLOGIAS

Patologias da Engenharia em BH. Patologia pode ser entendida como a parte da Engenharia que estuda os sintomas, os mecanismo, as causas e as origens dos defeitos das construções civis, ou seja, é o estudo das partes que compõem o diagnóstico do problema.

Patologias da Engenharia em BH – Causas:

Os agentes causadores dos problemas patológicos podem ser vários: cargas, variação da umidade, variações térmicas intrínsecas e extrínsecas ao concreto, agente biológicos, incompatibilidade de materiais, agentes atmosféricos e outros.

No caso de uma fissura em viga por ação de momento fletor, o agente causador é a carga – se não houver carga, não haverá fissura – qualquer que seja a origem do problema. Já fissuras verticais nas vigas podem ter como agentes causadores tanto a variação da umidade – retração hidráulica por falta de cura – quanto gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento ou gradientes térmicos resultantes de variações diárias e sazonais da temperatura ambiente. Evidentemente, a cada causa corresponderá uma terapia mais adequada e mais duradoura.

Consequências:

Um bom diagnóstico se completa com algumas considerações sobre as consequências do problema no comportamento geral da estrutura, ou seja, um prognostico da questão. De forma geral, costuma-se separar as considerações em dois tipos: as que afetam as condições de segurança da estrutura (associadas ao estado limite último) e as que comprometem as condições de higiene, estética, etc., ou seja, as denominadas condições de serviço e funcionamento da construção (associadas aos estados limites de utilização).

Em geral, os problemas patológicos são evolutivos e tendem a se agravar com o passar do tempo, além de acarretarem outros problemas associados ao inicial. Por exemplo: uma fissura de momento fletor pode dar origem à corrosão de armadura; flechas excessivas em vigas e lajes podem acarretar fissuras em paredes e deslocamentos em pisos rígidos apoiados sobre os elementos fletidos.

Pode-se afirmar que as correções serão mais duráveis, mais efetivas, mais fáceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas. A demonstração mais expressiva dessa afirmação é a chamada “lei de Sitter” que mostra os custos crescendo segundo uma progressão geométrica.

Dividindo as etapas construtivas e de uso em quatro períodos correspondentes ao projeto, à execuções propriamente dita, à manutenção preventiva efetuada antes dos primeiros três anos e à manutenção corretiva efetuada após surgimento dos problemas, a cada uma corresponderá um custo que segue uma progressão geométrica de razão cinco, conforme indicado na Figura 1.5:

 

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Uma interpretação adequada de cada um desses períodos pode ser a seguinte:

Projeto: toda medida tomada a nível de projeto com o objetivo de aumentar a proteção e a durabilidade da estrutura, como por exemplo, aumentar o cobrimento da armadura, reduzir a relação água/cimento do concreto, especificar tratamentos protetores superficiais, escolher detalhes construtivos adequados, especificar cimentos, aditivos e adições com características especiais e outras, implica num custo que pode ser associado ao número 1 (um).

Execução: toda medida extraprojeto, tomada durante a execução propriamente dita, incluindo nesse período a obra recém-construída, implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido acarretado se esta medida tivesse sido tomada a nível de projeto, para obter-se o mesmo “grau” de proteção e durabilidade da estrutura. Um exemplo típico é a decisão em obra de reduzir a relação água/cimento do concreto para aumentar a sua durabilidade e proteção à armadura. A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o redimensionamento automático da estrutura considerando um concreto de resistência à compressão mais elevada, de menor módulo de deformação, de menor deformação lenta e de maiores resistências à baixa idade. Essas novas características do concreto acarretariam a redução das dimensões dos componentes estruturais, economia de fôrmas, redução de taxa de armadura, redução de volumes e peso próprio, etc. Essa medida tomada a nível de obra, apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da durabilidade, não mais pode propiciar alteração para melhor dos componentes estruturais que já foram definidos anteriormente no projeto.

Manutenção preventiva: toda medida tomada com antecedência e previsão, durante o período de uso e manutenção da estrutura, pode ser associada a um custo 5 (cinco) vezes menor que aquele necessário à correção dos problemas gerados a partir de uma não intervenção preventiva tomada com antecedência à manifestação explícita de patologias. Ao mesmo tempo estará associada a um custo 25 (vinte e cinco) vezes superior àquele que teria acarretado uma decisão de projeto para obtenção do mesmo “grau” de proteção e durabilidade da estrutura. Como exemplo pode-se citar a remoção de fuligem ácida e limpeza das fachadas, estucamento ou reestucamento das superfícies aparentes, pinturas com vernizes e hidrofugantes, renovação ou construção de rufos, pingadeiras, beirais e outras medidas de proteção.

Manutenção corretiva: corresponde aos trabalhos de diagnóstico, prognóstico, reparo e proteção das estruturas que já apresentam manifestações patológicas, ou seja, correção de problemas evidentes. A estas atividades pode-se associar um custo 125 (cento e vinte e cinco) vezes superior ao custo das medidas que poderiam ter sido tomadas a nível de projeto e que implicariam num mesmo “grau” de proteção e durabilidade que se estime da obra a partir da correção.

Segundo Sitter, colaborador do CEB – Comité Euro-international du Betón- formulador dessa lei de custos amplamente citada em bibliografias específicas da área, adiar uma intervenção significa aumentar os custos diretos em progressão geométrica de razão 5 (cinco), o que torna ainda mais atual o conhecido ditado popular “não deixes para amanhã o que fazer hoje”, por cinco vezes menos.

 

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A atuação do Assistente Técnico em BH

O que o Assistente Técnico de Engenharia faz?

A atuação do Assistente Técnico em BH. Ajuda os engenheiros a coordenar o trabalho, pesquisar materiais do projeto, medir empreiteiros e receber serviços. Preparar propostas técnicas e comerciais em nome de engenheiros para determinar preços técnicos e relatórios de projetos de acompanhamento

Apesar da escolha do assistente técnico pericial ser de completa responsabilidade da parte contratante, é extremamente importante que essa escolha seja feita com cautela e sabedoria, é comum que as partes envolvidas no processo nomeiem seus respectivos Assistente Técnico em BH, a fim de  realizar o acompanhamento da perícia e emitir seus pareceres.

O assistente técnico judicial , que encontra sua definição nos artigos 465 e 466 do CPC, é o profissional que representará uma das partes em uma perícia judicial, auxiliando o perito em questões técnicas relevantes à parte contratante de serviços.

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Mas quais são os critérios para escolher um assistente técnico corretamente para uma determinada perícia? Por conta disso, desenvolvemos este artigo para explicar como funciona e as melhores formas de garantir que o profissional contratado realize o trabalho esperado junto à perícia.

Entre as principais atribuições dos Assistente Técnico em BH estão as de:

  • Agir com iniciativa;
  • Verificar condições de uso dos equipamentos;
  • Elaborar croqui;
  • Preparar ensaios;
  • Demonstrar capacidade de autodesenvolvimento;
  • Relatar anomalias aos superiores;
  • Elaborar anteprojeto;
  • Elaborar planta cadastral da região;
  • Analisar contrato de obras;
  • Participar da elaboração e revisão das normas e procedimentos;
  • Realizar visitas técnicas junto a fornecedores e, ou clientes;
  • Fiscalizar aplicação de normas e regulamentos;
  • Dominar conhecimentos técnicos pertinentes à área de atuação;
  • Coletar amostras;
  • Estudar projetos;
  • Participar da elaboração de planos de segurança das áreas de mananciais;
  • Controlar a qualidade dos produtos e serviços;
  • Cotar insumos e serviços;
  • Analisar origem das solicitações;
  • Codificar materiais e, ou equipamentos;
  • Supervisionar o cumprimento de tarefas;
  • Elaborar planilhas dos ensaios realizados;
  • Trabalhar em equipe;
  • Demonstrar conhecimento em informática básica;
  • Gerenciar logística;
  • Demonstrar criatividade;
  • Providenciar carteira de habilitação;
  • Elaborar o projeto ´as built´;
  • Atender às necessidades do cliente;
  • Participar do desenvolvimento de materiais e produtos alternativos;
  • Empregar normas técnicas;
  • Verificar tipo de vistoria;
  • Montar banco de dados com as informações de solos e bacias hidrográficas;
  • Analisar dados coletados;
  • Propor soluções para resolução de problemas;
  • Registrar alterações de serviços;
  • Planejar a forma de obtenção dos dados;
  • Negociar propostas;
  • Requisitar materiais;
  • Propor ações preventivas;
  • Especificar materiais;
  • Elaborar registro do problema (croqui, fotografias, filmagens e medições);
  • Treinar equipes;
  • Elaborar composições unitárias;
  • Registrar dados para alimentar o projeto ´as built´;
  • Emitir relatório de viabilidade técnico-financeira;
  • Aplicar ações corretivas;
  • Contatar fornecedores e, ou clientes;
  • Detalhar o projeto;
  • Calcular ensaios;
  • Fixar parâmetros técnicos;
  • Atuar com liderança;
  • Solicitar projetos complementares;
  • Comunicar-se em idioma estrangeiro;
  • Programar os serviços;
  • Preparar amostras de acordo com as especificações;
  • Pesquisar novas tecnologias;
  • Fiscalizar obras;
  • Identificar possíveis causas do problema;
  • Especificar materiais e equipamentos;
  • Participar do desenvolvimento das normas e procedimentos;
  • Emitir ordem de compra;
  • Realizar demonstração técnica do produto;
  • Atender às metas preestabelecidas;
  • Realizar ensaios;
  • Verificar condições técnicas do local;
  • Contatar órgãos municipais, estaduais ou federais para possibilitar a execução do trabalho;
  • Preparar o local de trabalho;
  • Discutir o projeto;
  • Trabalhar de acordo com normas de higiene, saúde e segurança no trabalho;
  • Instalar equipamentos para coleta de dados;
  • Gerenciar arquivo técnico;
  • Verificar a utilização de equipamentos de proteção;
  • Demonstrar capacidade de organização;
  • Elaborar planilhas de custos diretos e indiretos;
  • Supervisionar serviços de recuperação de áreas degradadas;
  • Realizar inspeções técnicas de materiais e, ou equipamentos;
  • Demonstrar raciocínio lógico e abstrato;
  • Emitir parecer técnico;
  • Cadastrar fornecedores e, ou clientes;
  • Elaborar propostas de venda;
  • Efetuar levantamento topográfico;
  • Identificar procedimentos técnicos;
  • Revisar os projetos;
  • Comunicar-se corretamente nas formas verbal e escrita;
  • Elaborar memorial descritivo;
  • Elaborar cronograma;
  • Supervisionar a execução dos serviços de acordo com cronograma;
  • Elaborar cronograma físico-financeiro;
  • Elaborar memória de cálculo;
  • Atuar com capacidade de gerenciar;
  • Elaborar relatórios;
  • Alterar projeto de acordo com imprevistos da obra;
  • Atuar com ousadia;
  • Realizar medições;
  • Programar a execução dos serviços;
  • Dominar normas técnicas e de procedimento;
  • Demonstrar visão sistêmica;
  • Compatibilizar possíveis interferências de projetos;
  • Dimensionar recursos (humanos, materiais e equipamentos);
  • Estruturar campanhas de prevenção e combate a incêndios;
  • Levantar dados quantitativos de projetos;
  • Avaliar perfil de fornecedores e, ou clientes;
  • Fiscalizar a elaboração e análise final de projetos terceirizados;
  • Fazer vistoria técnica;
  • Participar da montagem e revisão de manuais técnicos;
  • Submeter o projeto à aprovação;
  • Elaborar projetos de infraestrutura;
  • Acompanhar a execução e o cronograma dos serviços;
  • Dominar softwares específicos;
  • Verificar se a obra está sendo executada de acordo com o projeto e normas técnicas;
  • Elaborar escalas de horários de trabalho.

A atuação do Assistente Técnico em BH? Conte com a W Lopes Engenharia Ltda para suas demandas.

A importância da contratação de um assistente técnico competente

Um assistente técnico pericial para auxiliar o trabalho do perito e relatar suas impressões. Nestes casos, o assessor jurídico da parte sugere a contratação de um especialista no assunto para emitir um laudo com a sua opinião sobre a matéria em pauta que, inclusive, pode ser anexado aos autos como prova da opinião que está sendo defendida, antes mesmo que o juiz oficialize a necessidade da instauração de uma perícia.

Essa antecipação poderá ser de muita utilidade na tomada de decisão e, uma vez o laudo sendo incluído nos autos, servirá como mais um fato a ser observado pelo Juiz além de servir como diretriz para o próprio perito, na produção do seu parecer.

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Como escolher o melhor assistente técnico?

Como citado no início deste artigo, existem diversos tipos de matérias em que a contratação de um especialista faz-se necessária, como por exemplo nas áreas de:

  1. Engenharia;
  2. Economia;
  3. Contabilidade;
  4. Finanças; e
  5. Ciências atuariais.

Apesar de, na teoria, qualquer profissional especializado nas matérias acima estarem aptos a realizar trabalhos de assistência de perito, na prática as consultorias financeiras e/ou contábeis, especializadas em avaliação de empresas e ativos, costumam ser as mais indicadas por escritórios de advocacia para atuarem como Assistente Técnico em BH.

Usualmente, estas empresas contam com um corpo técnico multidisciplinar, juntando experiências em diversos campos de conhecimento para compreender qual o melhor caminho a percorrer no decorrer de uma perícia.

Escolher o profissional correto para ser o assistente técnico pericial é crucial e pode ser a peça de decisão na hora do juiz bater o martelo favoravelmente à parte contratante.

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Engenharia Diagnóstica em BH

Perícia de Engenharia

Engenharia Diagnóstica em BH. Para se executar a perícia na engenharia diagnóstica é necessário se municiar de informações suficientes para que se obtenha um diagnóstico com a precisão desejada. Por vezes ensaios são feitos para que sejam colhidos dados sobre oque está sendo periciado. Esses ensaios podem ser “destrutivos” (executa-se intervenção física na peça como: escarificar, quebra superficial, cortes, desbaste, etc) ou “não destrutivos”, onde se utiliza de ferramentas e máquinas que fornecem dados sem a necessidade de intervenção invasiva à peça.

Neste post irá se destrinchar duas das técnicas não destrutivas que coleta informações sobre as características do concreto periciado com uso de “Pacômetro” e de “Tomógrafo”.

Engenharia diagnóstica – Pacômetro:

O ensaio é praticado para identificar e localizar as ferragens que estão dentro do concreto. Algumas das marcas que fabricam este equipamento são> Hilti, Bosch, Proceq, Profoscope, dentre outras. O Engenheiro Perito deve sempre ter olhar cético sobre os manuais das fabricantes, pois sabe-se de ocorrência de máquinas informarem capacidade de leitura de 15cm porém no ato do ensaio as mesmas conseguiram profundidade de apenas 5cm, 1/3 da capacidade informada.

Também se faz necessário se ter olhar cético sobre a capacidade de informar o diâmetro das barras contidas dentro do concreto, pois há a possibilidade de que as ranhuras das barras tornem a leitura imprecisa. O acabamento existente também pôde, e, provavelmente irá, diminuir o alcance da leitura do equipamento.

O próprio equipamento irá fornecer o cobrimento da armadura. Porém, uma das sacadas do perito que faz o teste com este aparelho, é de perceber que, ao se detectar que a barra de ferro da superfície ensaiada apresenta cobrimento alto, há a possibilidade de ter havido displicência na obra que ocasionou o afundamento da armação na estrutura. Isto teria ocorrido pela comum e equivocada prática nos canteiros de obras de se transitar diretamente por cima das armaduras negativas, transformando-as em positivas.

 

Tomógrafo:

Este ensaio visa detectar os vazios no interior do concreto ao determinar a velocidade da onda ultrassônica de cisalhamento “onda S”. Com as ondas “S” e “P” (de compressão) determinadas, pode-se definir o modulo de elasticidade estático. Determina-se a profundidade dos vazios, localiza-se as barras de aço, determina-se a profundidade das barras e o espaçamento das mesmas (que também é possível com ensaio de pacômetria).

O tomógrafo funciona por meio de emissão de ondas ultrassônicas de baixa frequência, que são possíveis de regular de acordo com o comprimento de onda desejável (quanto menor, maior a profundidade alcançada na peça de concreto).

O equipamento é transmissor e receptor, portanto é melhor que o equipamento de ultrassom seja utilizado no método indireto, pois nesse método o alcance pode ser de até 2m.

Este equipamento não precisa de material acoplante, é portátil e tem baterias de longa duração.

 

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Perícia de Engenharia em BH

Perícia de Engenharia

Perícia de Engenharia em BH. Para se efetuar a perícia de engenharia é necessário se municiar de informações suficientes para que se obtenha um diagnóstico com a precisão desejada. Por vezes, ensaios precisam ser feitos para que sejam colhidos dados sobre oque está sendo periciado. Esses ensaios podem ser “destrutivos” (executa-se intervenção física na peça como: apicoamento, quebra superficial, cortes, desbaste, etc) ou “não destrutivos”, onde se utiliza de ferramentas e máquinas que fornecem dados sem a necessidade de intervenção invasiva à peça.

Neste post irá de destrinchar uma das técnicas não destrutivas que coleta informações sobre a qualidade do concreto, o “Ultrassom”.

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Perícia de Engenharia – Ultrassom:

Ensaio que identifica os vazios no concreto e atesta a sua qualidade. Mede-se a compacidade, que muitas vezes se mostra baixa por má vibração do concreto ou por falta dela. Para este ensaio é utilizado um aparelho que emite ondas ultrassônicas (transdutor emissor) e as capta do outro lado da peça ensaiada (transdutor captador).

 

A leitura que se faz é pela velocidade que essas ondas viajam por dentro da peça, onde, quando a velocidade se mostra alta, significa boa compacidade e ausência de vazios. Quando a velocidade é baixa, o concreto possui vazios, pois indica que a onda tem que contornar esses vazios, o que faz aumentar o trajeto percorrido e aumentar o tempo para a onda ser captada do outro lado, consequentemente diminuindo a sua velocidade (V = D x T).

O equipamento possui limitadores, por exemplo: não pode ser feito em acabamentos (granitos, porcelanato, cerâmicas, mantas, etc) pois os diferentes materiais mascararão os resultados por possuírem diferentes características, causando variações indesejadas das ondas.

Outro exemplo é de que quando utilizado o método indireto (em lajes por exemplo, onde os transdutores estarão paralelos) a profundidade das ondas serão de 10cm, independente da potência do aparelho, tanto o de 54kHz que é o mais comum no mercado, quanto os mais potentes que emitem ondas de menor frequência, que adentram mais profundamente na peça.

 

O ensaio deve ser feito em situações como em estruturas com trincas aparentes, onde o ensaio irá atestar se são trincas superficiais ou passantes (profundas). Também é feito por causa da feiura externa (desmoldante ruim, etc), para saber se isso de reflete internamente.

 

Em caso de incêndio onde uma viga se expande em primeiro momento (calor do fogo) depois retrair (baixa brusca de temperatura), pode causar fissuras e vazios dentro do concreto. Se for apagado com água, pode provocar formação de gesso dentro do concreto (CaSO4) que é ainda pior.

 

O ensaio também determina o módulo de elasticidade dinâmico. O método de utilização, após fazer a calibração, é com um material acoplante (não especificado pela norma e que pode ser uma vaselina específica, gel de cabelo, graxa de avião, outros) transdutores devem ser posicionados com a mesma força aplicada em cada transdutor.

O dado fornecido pelo ensaio é do tempo que as ondas demoram para transpassar o concreto, este tempo deve ser utilizado para chegar na velocidade e avaliar a partir da tabela qual a qualidade do concreto.

 

Para utilizar o ultrassom, é necessário alimentar o aparelho com a quantidade de barras de aço e seus respectivos diâmetros. O ensaio em peças molhadas tem resultados modificados, pois a água nos vazios mascara e demonstra um resultado da qualidade acima do real.

A Norma Técnica exige máximo de 1% de variação dos resultados portanto deve-se fazer 3 leituras por ponto.

Cumpre ressaltar que em estruturas duvidosas, o valor encontrado de 3,8 que seria classificado como “bom” na tabela aceita internacionalmente da relação entre velocidade do pulso longitudinal (km/s) e qualidade do concreto, deve-se constatar como “duvidoso”, e não como “bom”.

Nós, engenheiros peritos, trabalhamos com uma variação de 10%, portanto um resultado de 3,58 (bom), abaixa para 3,2 (duvidoso).

 

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Perícia em Muro de Arrimo em BH

Perícia em Muro de Arrimo

Como se sabe, as patologias em muro de arrimo são muito comuns pelo que se constata no campo das perícias de Engenharia. Em locais com relevos acidentados e com fortes desníveis topográficos, como é o caso da cidade de BH, encontram-se mais estruturas denominadas como de “contenção”. Consequentemente, nesses locais a perícia em muro de arrimo é bastante demandada e é intensificada durante os períodos chuvosos do ano.

As contenções são estruturas projetadas para resistir a empuxos de terra e/ou água, cargas estruturais e quaisquer outros esforços induzidos por estruturas ou equipamentos adjacentes. Nesse tipo de estrutura as mais variadas falhas podem ocorrer (execução, projeto, manutenção, escavações, recalques, outras). Sendo assim, devido a complexidade existente, faz-se necessário um diagnóstico técnico de profissional capacitado para que possa identificar as patologias e apontar formas de saná-las.

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Os Muros de Arrimo

Muros são estruturas corridas de contenção de parede vertical ou quase vertical, apoiadas em uma fundação rasa ou profunda. Podem ser construídos em alvenarias (tijolos ou pedras) ou em concreto (simples ou armado), ou ainda, de elementos especiais. Os muros de arrimo podem ser de vários tipos: de gravidade (construídos de alvenaria, concreto, gabiões ou pneus), flexão (com ou sem contraforte) e com ou sem tirantes (mão francesa).

 

 

Atuação na Perícia em Muro de Arrimo

Por se tratarem de anomalias em elemento estrutural, as mesmas devem ser detectadas de preferência por Engenheiros civis com conhecimento em cálculo estrutural e/ou conhecimento aprofundado em patologias. A  W Lopes Engenharia conta com engenheiros especializados em perícias e em estruturas.

Na identificação do caso prático em estudo, o Engenheiro com conhecimento de patologias e estruturas irá identificar as causas dos indícios e possíveis danos na estrutura.

Na descrição do parecer técnico e/ou laudo pericial, o Engenheiro irá delinear todos os fatos que contenham relação com os danos encontrados e que estão correlacionados às patologias em análise. Depois, descreve-se pormenorizadamente a vistoria com incidência no local da ocorrência e objeto da perícia e, se necessário, desenvolverá croqui elucidativo, na ausência de plantas que instruam a laudo.

Ao final, após descrever as causas dos danos estruturais e possíveis soluções, apresentará seus comentários e a conclusão sobre o tema.

As Normas Técnicas Utilizadas

Atuamos preconizando as Normas Técnicas, portanto, para a confecção desses trabalhos, utiliza-se das NBRs:

  • 13.752 – Perícias de Engenharia na construção civil;
  • 11.682/2009 – Estabilidade de encostas;
  • 9.061/85 – Segurança de Escavação a céu aberto;
  • 6.118 (1) -Projeto de Estruturas de Concreto;
  • 11.682/2015 – Estabilidade de taludes;
  • 6.122/96 atual NBR 6.122/2019 – Projeto e execução de fundações;
  • 14.653 Avaliações de imóveis;
  • e NR 18 atualizada para 2015.

 

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Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte

O Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte é uma de muitas tarefas importantes. Isso deve ser feito com frequência, pois pode evitar acidentes irritantes e prevenir problemas mais sérios nos apartamentos.

Nesse teste, todos os aspectos devem ser analisados ​​e o administrador deve estar totalmente preparado para a consulta. Pode ser realizado pela autoridade competente após este teste.

É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.

Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer uma inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana. Mas essa não é a inspeção de que tratam as normas técnicas.

Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte – Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747

A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.

Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.

As etapas da inspeção predial são basicamente:

  1. Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação
  2. Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final)
  3. Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros
  4. Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias
  5. Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?)
  6. Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias
  7. Organização das ações prioritárias conforme sua urgência
  8. Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “y”pode ser acessado com segurança?)
  9. Emissão do laudo com todas as informações.

Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte – Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:

  • Elementos estruturais aparentes;
  • Sistemas de vedação (externos e internos);
  • Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
  • Sistemas de esquadrias;
  • Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
  • Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
  • Sistemas de instalação elétrica;
  • Geradores;
  • Elevadores;
  • Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
  • Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
  • Sistemas de ar condicionado;
  • Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
  • Sistema de combate a incêndio;
  • Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
  • Acessibilidade.

 

Documentos analisados na inspeção predial

Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.

Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre o Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte recomendar a análise de alguns documentos como:

  • Manual da edificação;
  • Manuais dos equipamentos instalados;
  • Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
  • Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
  • AVCB e demais projetos legais;
  • Regimento interno;
  • Licenciamento ambiental;
  • Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
  • Contratos de manutenção de equipamentos;
  • Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
  • Relatórios e atestados do SPDA;

Entre outros.

Laudo de Inspeção Predial

Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.

Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.

Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.

O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.

Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.

Norma aponta o que é prioritário quando o assunto é correção de anomalias

A nova norma ABNT NBR 16747:2020 aponta patamares de urgência nos quais as correções das anomalias encontradas na inspeção predial devem ser classificadas.

prioridade mais alta deve ser dada às correções de perdas de desempenho que comprometam a saúde e/ou a segurança dos usuários e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, e também quando a perda de desempenho pode gerar riscos ao meio-ambiente. A norma ainda destaca que são correções de prioridade máxima aquelas em que há comprometimento da durabilidade ou vida útil da edificação, entre outros aspectos.

Sendo assim, falhas de impermeabilização, sejam em estruturas como lajes, terraços, caixas d’água, entre outros, em que comprometem a vida útil da edificação e também a saúde e segurança dos usuários, ou ainda em bacias de contenção, ETEs e ETAs de edificações industriais em que há risco ao meio-ambiente, são sempre prioridade 1.

Na prioridade intermediária ficam as correções de falhas ou anomalias que, ainda que impactem sobre a funcionalidade da edificação, não comprometem a saúde e segurança dos usuários.

Já no terceiro patamar, menos prioritário, ficam as correções de pequenos prejuízos à estética que não comprometam muito o valor da edificação. Estas podem ser realizadas sem urgência.

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Laudo de Inspeção Predial em Belo Horizonte – Lei de Inspeção Predial não é federal

A legislação de Inspeção Predial não é federal, o que dá liberdade para que os estados e municípios definam as práticas que devem ser obedecidas em sua região.

No geral, a legislação pede a realização de vistoria e laudo de Inspeção Predial (IP). Em alguns casos, é necessária a apresentação do laudo de IP na prefeitura ou órgão designado por ela.

Essas leis tentam evitar acidentes prediais. Isso porque, só para se ter uma ideia, em média 66% desses acidentes ocorrem por falhas de manutenção e uso.

Confira as legislações em vigor ou os projetos de lei em tramitação de Norte a Sul do País:

Região Sul

Em Porto Alegre, desde 2012, segundo o Decreto 17.720, para obter o certificado de Inspeção Predial, é preciso apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV). O LTIP deve ser feito por um profissional que tenha registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS).

Já na capital catarinense, Florianópolis, o Projeto de Lei nº 13101/2008 que regulamentava a questão foi arquivado em 2015. Já em Balneário Camboriú, também em Santa Catarina, desde 2008 está em vigor a Lei 2805, que orienta que as vistorias periódicas feitas no condomínio sejam registradas em um parecer técnico que deve ser anexado ao Formulário de Inspeção Técnica e à Ficha Técnica da Edificação.

Sudeste

Em São Paulo e região, existem algumas legislações vigentes no que diz respeito a inspeção predial. Confira as cidades que já possuem legislação vigente:

  • Bauru: Lei 4444;
  • Jundiaí: Lei Complementares nº 261 e 278;
  • Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669;
  • Santos: Lei Complementar 441;
  • São Vicente: Lei 2854-A.

No Rio de Janeiro está em vigor a Lei Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013, que determina a realização periódica por auto vistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e criar o laudo técnico de vistoria predial. A lei reforça, ainda, a responsabilidade do síndico na questão. O modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVT) deve ser estabelecido por cada prefeitura municipal do estado.

Norte

Belém, a capital do Pará, por meio da lei municipal nº 7737, regulamentada em 1994, prevê que a prefeitura faça vistoria anuais nos edifícios que tenham mais de 2 andares, independentemente de serem residenciais ou comerciais.

Nordeste

Em Fortaleza, assim como em Porto Alegre, a prefeitura emite um certificado de inspeção predial. Para ser obtido, deve seguir o que é orientado na lei nº 9913, vigente desde 2012. Exigida há mais de 15 anos em Salvador, a Lei 5907 é que orientação sobre a inspeção predial na capital baiana.

Centro-oeste

Em Goiás, existe um Projeto de Lei para que seja necessário o Certificado de Inspeção Predial. Além disso, caso o Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial aponte alguma irregularidade e o projeto seja aprovado – e a lei entre em vigor -, o documento deverá ser protocolado junto ao órgão competente somado a um cronograma de correções.

Já em Cuiabá, capital do Mato Grosso, a Lei 5.587 regulamenta a realização da inspeção periódica e, como instrumento parte desta fiscalização, foi criado o Laudo de Inspeção Predial (LIP).

Em outras cidades, busque sempre consultar a legislação vigente, seja municipal ou estadual. Como existem vários projetos de lei em andamento, é bom ficar sempre atento. Com ou sem legislação, vale manter o hábito de fazer as inspeções, afinal, isso só trará benefícios para o condomínio.

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Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em Contagem

Laudo de Perícia de Avaliação de Imóveis em Contagem. A Avaliação de Imóveis é um processo necessário para a venda de casas e apartamentos, com a qual é possível determinar com segurança o valor real de um imóvel levando em consideração todas as regras e condições.

Essa investigação é feita mediante um Laudo de Perícia de avaliação de imóveis em Contagem, no qual é possível mensurar aspectos relevantes para a precificação, como localidade, necessidade de reforma, metragem do imóvel, dentre outros fatores relevantes.

Para ajudar você, reunimos neste artigo as principais informações sobre avaliação de imóveis em Contagem: o que é, quais critérios utilizar e quais os métodos mais usados no mercado imobiliário.

Continue a leitura e confira!

O que é a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Ela é baseada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em consideração também outros critérios, como as características do imóvel no Laudo de Perícia em Contagem, e o mercado imobiliário da região onde está localizado.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

A avaliação de imóveis em Contagem é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança.

Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais.

Avaliação de imóveis: quais critérios de compra e venda utilizar?

Existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:

Localização

A localização costuma ser um ponto-chave na avaliação de imóveis em Contagem. Isso porque os valores mercadológicos variam muito entre regiões. Cidade, bairro e rua são fatores importantes.

Critérios como fácil acesso a meios de transporte público, comércios e serviços essenciais, como mercado, farmácia, postos de combustível, e até mesmo proximidade de espaços com natureza e lazer influenciam diretamente no valor final do imóvel.

Segurança

As grandes cidades tendem a ter um crescimento de casos de violência, mas ainda existem localidades que são valorizadas por serem consideradas mais seguras.

Da mesma maneira, caso o imóvel seja próximo a locais com histórico de assaltos ou outros episódios de violência, o valor tende a cair.

Estrutura interna do apartamento

Durante a avaliação, as estruturas interna e externa são fatores que influenciam diretamente no valor final do bem. São considerados critérios de avaliação estrutural dos imóveis:

  • Revestimento
  • Pintura
  • Fachada
  • Elétrica e hidráulica
  • Forros e telhados
  • Vidros

Além disso, pontos extras como armários planejados, piso de porcelanato, reformas estruturais e bom acabamento somam ao valor!

Estrutura externa

Além do apartamento em si, um prédio bem equipado e em bom estado de conservação (fachada pintada, design moderno) se torna relevante no momento de precificar um imóvel. Elevadores, portaria, fachada, áreas de lazer e vagas na garagem são atrativos para futuros moradores.

Facilidade na transação

Outro ponto que irá aumentar ou diminuir o valor final do imóvel é a facilidade na transação. Muitos corretores desconsideram esse fator no momento de fazer a avaliação, mas ter todos os documentos prontos e conduzir o processo de compra de maneira ágil são pontos positivos para quem deseja adquirir ou vender um imóvel.

Métodos de avaliação de imóveis

Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na avaliação de imóveis em Contagem, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.

O avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.

  • método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
  • Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
  • Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.

Qual é o método mais utilizado?

O método de avaliação de imóveis em Contagem mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.

Esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes.

Os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.

 

Via: Banib e Eng-Tips